成都超23萬(wàn)套二手房掛牌：投住分離，是當下最大的購房邏輯！_世界快報

根據某殼的數據，成都的二手房掛牌量此刻達到了231565套。

成都二手房掛牌量

【資料圖】

是的，諸位沒(méi)有看錯，已經(jīng)突破了23萬(wàn)套的大關(guān)。

同樣作為中國超大城市的其余北京、上海、深圳、重慶、廣州、天津，其二手房掛牌量依次是12萬(wàn)套、18萬(wàn)套、3.7萬(wàn)套、22萬(wàn)套、13萬(wàn)套、17萬(wàn)套。

雖然這幾個(gè)月，成都的成交量全國領(lǐng)先，但這掛牌量，也是全國領(lǐng)先的。

這個(gè)掛牌量確實(shí)嚇人，即便成都擁有超過(guò)2100萬(wàn)的常住人口，即便前五個(gè)月成都成交了超過(guò)10萬(wàn)套二手房，即便成都如今每個(gè)月依舊會(huì )保持兩萬(wàn)套以上的二手房成交。

但是細分來(lái)看，這個(gè)數據又不是太那么嚇人：

房齡在20年內的，這些掛牌房源只有14萬(wàn)套；房齡在10年內的，這些掛牌房源只有6萬(wàn)套；房齡5年內的掛牌房源只有9600多套。

五年內房源掛牌量

這個(gè)細分的數據，實(shí)際上顯示出了很多問(wèn)題，也解釋了很多現象：

1 大量業(yè)主在拋售老房子，成都整體掛牌均價(jià)在微降

2 次新房依舊不太好買(mǎi)，這種房子成交價(jià)并沒(méi)有降

3 成都的改善新盤(pán)為什么那么緊俏

4 成都的房子，不太好賣(mài)，同時(shí)也不太好買(mǎi)

5 剛需正在煎熬，想改善換房的也在煎熬當中

通俗總結就是，成都一大堆老破的房子，正在拋售當中，即便是略微降價(jià)，也不太好賣(mài)；而同時(shí)一堆想撿漏的剛需，盯著(zhù)次新房想等降價(jià)，也基本是不太好買(mǎi)。

這種焦灼煎熬的局面，如果沒(méi)有新一輪的政策到來(lái)，或許會(huì )持續的比較久。

但即便新一輪的政策到來(lái)，這種煎熬的局面，也不會(huì )快速破局。這不僅僅是因為政策，更多是基于購房者的心態(tài)。

很多剛需，是帶著(zhù)置換思維購房的，而大多數改善，是帶著(zhù)雙核思維買(mǎi)房的。這個(gè)雙核一是地段核心，二是產(chǎn)品力核心。

根據目前成都成交的二手房總價(jià)以及面積劃分，基本上主力都是真正需要房屋居住需求的剛需，而平均每個(gè)月破兩萬(wàn)套的成交，真切反映了成都剛需的基數巨大。

同時(shí)，基本上每一套剛需房的成交，背后往往誕生的是一個(gè)改善換房的潛在購房者。

成都樓市，已經(jīng)正在形成一個(gè)錯綜復雜的狀態(tài)，沒(méi)有投資客的炒作之后，所有一切的都是基于真實(shí)需求，而不同購房者之間的需求彼此關(guān)聯(lián)，上下銜接，實(shí)在是難以單獨拎出來(lái)各自遵守各自的原則和邏輯。

而這種局面的破局，不在于新一輪的樓市調控政策，更多的是在于購房邏輯的重新樹(shù)立！

直白的意思就是，根據主要需求點(diǎn)，拋卻次要需求點(diǎn)，先滿(mǎn)足當下的主要需求，次要需求暫時(shí)先不考慮。

總結來(lái)說(shuō)，投住分離，就是當下最大的購房邏輯！

有很多需要改變的思維點(diǎn)，其中之一就是，不要被過(guò)往十年樓市的如火如荼帶入常規性的思維慣勢——房子金融屬性比較強，是一定會(huì )增值的。

在一定時(shí)間內，未來(lái)的房子不一定升值，很多大概率還要貶值。而這點(diǎn)的區分點(diǎn)就是地段的好壞，目前的主城不起眼的老破小，在一定時(shí)限后，或許會(huì )帶來(lái)意想不到的驚喜。

投住分離，就是在占據一定地段的前提下，不必太過(guò)看重短期的增值保值性，而更加側重當下的實(shí)際需求！

投住分離

通俗來(lái)說(shuō)，就是在考慮到一定地段為基礎的前提下，不要太過(guò)注重房齡所代表的升值階段。剛需該更加注重居家生活工作的便利性以及性?xún)r(jià)比；而改善更應該追求品質(zhì)或者產(chǎn)品力或者面積等實(shí)際居家需求；想跑贏(yíng)通脹的保值本金的，應該把時(shí)間拉長(cháng)，更加注重租售比以及流動(dòng)性，而不應該最追求具備高風(fēng)險的高回報。

詳細解釋就是，剛需買(mǎi)房，側重交通便利、生活工作便利，只要在主城這個(gè)大范圍內，不要太過(guò)去追求房齡新以及品質(zhì)高。

成都2.5環(huán)那些地鐵口，小區環(huán)境也還行，配套又成熟的老房子，均價(jià)一萬(wàn)多點(diǎn)，是非常值得下手的。你現在看不起它的低小下，時(shí)間一拉長(cháng)，這些位置十年八年后，很可能成就你拆一代的身份。

對于改善而言，產(chǎn)品力或者品質(zhì)是核心，房齡的新舊，跟這兩點(diǎn)沒(méi)有太大的關(guān)系。雖然現在新房產(chǎn)品力不錯，但是很多二手房依舊產(chǎn)品力不錯，并且是得到了時(shí)間檢驗的。

在滿(mǎn)足你實(shí)際的需求，如同品質(zhì)、學(xué)區、產(chǎn)品力等等，那么就不用去太過(guò)追捧新房，這個(gè)雖然從時(shí)間線(xiàn)來(lái)說(shuō)，新房具備更長(cháng)的增值空間內，但實(shí)際上當下的需求更為迫切，而如今的樓市，很多時(shí)間是說(shuō)不清楚的。

對于單純想保值跑贏(yíng)通脹的人來(lái)說(shuō)，現階段的樓市，再也沒(méi)有過(guò)往那種規劃就能實(shí)現所帶來(lái)的紅利，依舊是考慮地段的基礎上，更加倚重租售比以及流動(dòng)性，才是最好的選擇。

這些，便是觀(guān)察員想告訴大家的核心，投住分離，側重當下最實(shí)際最真實(shí)的需求，才能在如今樓市大勢之下，做出最合理最以不變應萬(wàn)變的決策。

成都樓市觀(guān)察員，一個(gè)有專(zhuān)業(yè)、有態(tài)度，三觀(guān)比五官還正的良心觀(guān)察員，值得你的信賴(lài)和支持！

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