5年期以上LPR下調15個(gè)基點(diǎn) 江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)或迎新復蘇

5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了本月貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)。其中，1年期LPR為3.7%，與上月相比不變;5年期以上LPR為4.45%，較上月下降15個(gè)基點(diǎn)，自2019年LPR改革以來(lái)，此次不僅創(chuàng )下最大降幅，并首次出現一年期不變而5年期以上LPR下降的情況。南京多家銀行的信貸經(jīng)理和房產(chǎn)中介在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，由于5年期以上LPR與房貸利率掛鉤，此次5年期以上LPR下調后，房貸利率也有望隨之下調。按貸款金額100萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款計算，5年期以上LPR從此前的4.6%降低15個(gè)基點(diǎn)，購房者平均每月可減少月供約89元，需償還的利息總額減少3萬(wàn)多元。這有助于支持剛性和改善性住房需求，減輕居民房貸利息壓力。

LPR改革以來(lái)的最大降幅

根據中國人民銀行公告，自2019年8月20日起，LPR按新的形成機制報價(jià)并計算得出。易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭對記者表示，本次降息有3個(gè)特點(diǎn)：一是下降幅度大，包括此次在內，2019年8月以來(lái)，5年期以上LPR共有過(guò)5次下降，一次性下降15個(gè)基點(diǎn)，是2019年LPR改革以來(lái)的最大降幅;二是首次只降5年期以上LPR不降1年期LPR，過(guò)去有時(shí)只降1年期LPR不降5年期以上LPR，或者1年期LPR降得多而5年期以上LPR降得少;三是此次降息對應的政策利率(月中的中期借貸便利利率)保持不變，直接下調LPR，達到釋放前期存款改革政策紅利的效果。

經(jīng)歷2018年以來(lái)的多次改革后，LPR已經(jīng)成為銀行貸款利率的定價(jià)基準和金融機構絕大多數新發(fā)放貸款的基準定價(jià)，實(shí)際貸款利率一般為L(cháng)PR與點(diǎn)差之和。與1年期LPR調整主要影響企業(yè)短期流動(dòng)性貸款和個(gè)人短期消費貸款這類(lèi)流動(dòng)性貸款不同，目前個(gè)人按揭貸款、企業(yè)中長(cháng)期貸款等絕大多數都是使用5年期LPR作為貸款利率的定價(jià)基準?？梢哉f(shuō)，此次調整對房貸的直接影響十分明顯，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)或許會(huì )迎來(lái)新一輪復蘇。

首套房買(mǎi)家成最大受益者

受疫情等多方因素影響，購房者消費能力下降、投資欲望降低，加之自2021年起多家開(kāi)發(fā)商“爆雷”，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)近來(lái)持續低迷。人民銀行南京分行公布數據顯示，今年一季度我省金融機構本外幣中長(cháng)期貸款增量為6851億元，較上年同期減少916億元。中長(cháng)期貸款增勢放緩，個(gè)人購房意愿顯著(zhù)減慢是重要原因。在此背景下，5月20日LPR下調后的房貸利率無(wú)疑為房產(chǎn)市場(chǎng)重新注入信心，尤其為首套房購買(mǎi)者帶來(lái)了最大實(shí)惠。

中國人民銀行和銀保監會(huì )在今年5月15日印發(fā)的《關(guān)于調整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》中表示，對于貸款購買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，在此輪調整后LPR4.45%的基礎上，最低可降至4.25%。

記者在致電、走訪(fǎng)多家省內銀行后發(fā)現，包括五大國有銀行在內的大多數銀行已經(jīng)迅速執行此次調整，全省13個(gè)設區市中，蘇州、常州、無(wú)錫、南通等城市的首套房貸款利率最低已降至4.25%。包括農業(yè)銀行常州分行和民生銀行無(wú)錫分行在內的多家銀行表示，在5月20日當天就同步下調了利率。南京、泰州和鹽城等地的多數銀行也將首套房貸款利率調整至4.4%-4.6%。此外，仍有少數銀行表示還未開(kāi)始執行，正在等候總行統一安排。

記者采訪(fǎng)中國銀行南京分行貸款客戶(hù)經(jīng)理了解到，在接到LPR調整通知后，中國銀行目前給出的首套房貸款利率在4.45%的基礎上另加20個(gè)基點(diǎn)，對比去年年底時(shí)6.2%的利率，若以貸款100萬(wàn)元、年限20年計算，保持利率不再變動(dòng)的情況下，理論上可少還利息約30萬(wàn)元。“二套房的購買(mǎi)也會(huì )收到下調的福利，但是利率會(huì )再上浮60個(gè)基點(diǎn)。另外，已經(jīng)辦理了存量貸款的客戶(hù)要等到重定價(jià)日才可享受到新的利率，一般為每年1月1日，或者每年與貸款發(fā)放日對應的日期?？偟膩?lái)說(shuō)，此次調整對首次購房的客戶(hù)來(lái)說(shuō)有最大利好。”該經(jīng)理說(shuō)。

政策暖風(fēng)讓“剛需客”心動(dòng)

“自從上周五公布LPR后，我們店里這兩天來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)至少比之前多了50%，通過(guò)線(xiàn)上來(lái)詢(xún)問(wèn)購房事宜的更是從早上一直到晚飯以后。”5月22日上午，鏈家南京王府園店經(jīng)紀人竇烜告訴記者，前來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)基本都是想購買(mǎi)二手房用于自住，考慮新房的寥寥無(wú)幾。“最近開(kāi)放的種種二手房相關(guān)政策，加上這次的降息幅度，讓很多有買(mǎi)房剛需的客戶(hù)心動(dòng)了。”

記者梳理發(fā)現，今年4月以來(lái)，全國多地已從限購、限售、多孩家庭、公積金貸款額度等多方面完善房地產(chǎn)相關(guān)政策。以南京為例，4月中旬，南京市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展領(lǐng)導小組辦公室發(fā)布《關(guān)于明確浦口、六合、溧水、高淳區新落戶(hù)人群購買(mǎi)商品住房限購政策的通知》，明確自落戶(hù)之日起，兩年內可在浦口、六合、溧水、高淳區(不含江北新區直管區)范圍內購買(mǎi)商品住房和二手住房;4月下旬，南京在棲霞區等限購區域內的部分板塊開(kāi)放了南京戶(hù)籍第三套房的購買(mǎi)權，還將外地人的社保要求也降至6個(gè)月;5月以來(lái)，出臺允許本地二孩及以上家庭新增購買(mǎi)一套商品房并享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率支持、調整首次使用住房公積金購買(mǎi)第二套住房公積金貸款額度等措施，打出了一套房地產(chǎn)市場(chǎng)組合拳。

記者從招商銀行南京長(cháng)江路支行了解到，招商銀行目前一般為首套房貸款提供的利率是4.65%，但只要是和該行有過(guò)一定業(yè)務(wù)往來(lái)、資質(zhì)和關(guān)系良好，或是經(jīng)內部推薦介紹的客戶(hù)，可以執行4.45%的基準利率。“從客戶(hù)角度來(lái)講，我們更建議購買(mǎi)二手房，因為二手房的利率是即時(shí)、動(dòng)態(tài)的，可以按照基準利率來(lái)，但是新房的貸款利率往往是我們各家銀行和開(kāi)發(fā)商協(xié)商的結果，會(huì )比基準利率更高。”南京金基璞悅和園銷(xiāo)售經(jīng)理徐潔告訴記者，現在購買(mǎi)璞悅和園樓盤(pán)的貸款利率要在4.45%的基準上先按多數銀行平均值上浮20個(gè)基點(diǎn)，再增加50個(gè)基點(diǎn)，即5.15%的最終利率。

二手房因政策的鼓勵和更低的利率在這兩天的市場(chǎng)反應中更受關(guān)注。據南京某貸款擔保公司客戶(hù)經(jīng)理徐璐介紹，上周六她接待了四批客戶(hù)，都是剛來(lái)南京安家不久，想在南京老城區購買(mǎi)二手房居住。在購房用途方面，受當前政策和市場(chǎng)形勢的影響，消費者似乎也更愿意為自住而買(mǎi)房，投資欲望仍然較低。

重回“火熱”還有很長(cháng)的路要走

5月21日下午，在德佑房產(chǎn)南京莫愁湖門(mén)店內，記者偶遇前來(lái)咨詢(xún)購房的楊婷。楊婷告訴記者，她近期一直在關(guān)注房產(chǎn)政策，也看到了這次LPR的下調，但是因為“擔心房產(chǎn)會(huì )持續貶值，或是沒(méi)有升值空間”，還是決定短期內先不進(jìn)行投資。

楊婷的心態(tài)一定程度上反映了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。南京德佑買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀人盧康表示，考慮到政策調控和未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，這兩天客戶(hù)的觀(guān)望態(tài)度仍較為明顯。

興業(yè)證券研究中心于5月20日發(fā)布的分析報告指出，5年期LPR大幅下調的主要目的可能是為了對沖疫情影響下房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續低迷和經(jīng)濟下行壓力的進(jìn)一步增大。隨著(zhù)5年期LPR的大幅下調和房地產(chǎn)放松政策的加碼，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冰冷狀態(tài)或將大大緩解，但 重回前幾年的“火熱”狀況還有很長(cháng)的路要走。

“房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)發(fā)展拐點(diǎn)并不等于房?jì)r(jià)長(cháng)期下跌，也不等于房地產(chǎn)失去抗通脹的財富保值屬性。”興業(yè)證券分析師薛洪言指出，一方面，我國的住房需求遠沒(méi)有飽和，綜合測算，“十四五”期間我國年均新增住房需求有望保持在14億平方米以上，約為2021年全國住房銷(xiāo)售面積的80%左右;另一方面，即便城鎮化步入成熟期，抗通脹的資產(chǎn)屬性仍會(huì )驅動(dòng)房?jì)r(jià)保持穩定增速。“在房住不炒、人口老齡化、經(jīng)濟增速放緩等宏觀(guān)大背景下，房?jì)r(jià)快速上漲的時(shí)代已成為過(guò)去，但這并不會(huì )剝奪房地產(chǎn)作為長(cháng)期抗通脹資產(chǎn)的優(yōu)越性。”在此背景下，此輪LPR下調的執行，或正如采訪(fǎng)中多家房產(chǎn)中介、買(mǎi)房人所感受到的那樣，還不足以把所有的消費者從買(mǎi)房的觀(guān)望中拉回投資市場(chǎng)，但配以目前相關(guān)政策的推動(dòng)和引導，假以時(shí)日，或許可以成為房地產(chǎn)市場(chǎng)“破冰”和重振投資信心的契機。(江蘇經(jīng)濟報見(jiàn)習記者 孫煒杰)

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