“新發(fā)展模式”為樓市提供正向發(fā)展空間 穩定是當務(wù)之急

去年下半年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，各地土拍紛紛遇冷，很多城市靠國企央企開(kāi)發(fā)商托市，地塊流拍比比皆是，這并不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。特別是那些對于土地財政依賴(lài)程度較高的城市，市場(chǎng)不好，房子賣(mài)不出去，開(kāi)發(fā)商就不拿地，地方財政就無(wú)法保證，久而久之還會(huì )帶來(lái)系統性的金融風(fēng)險，比如去年的“鶴崗現象”。“因城施策”在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康運行的大前提下，為地方樓市提供了不小的正向發(fā)展空間。

其實(shí)，在3月16日六部委聯(lián)合力挺樓市之前，開(kāi)年以來(lái)國內已經(jīng)有不少城市率先施行了“因城施策”方針。今年以來(lái)，各地已發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策近百次，超40城適度放松調控政策，政策力度和范圍不斷增大。鄭州降首付、提高公積金貸款額度，南昌調整住房公積金貸款最高額度，廣州新房?jì)r(jià)格分級備案，東莞取消新房限價(jià)……2022年多地樓市政策“因城施策”調整。3月16日召開(kāi)的國務(wù)院金融委會(huì )議上特別強調，“相關(guān)部門(mén)要積極出臺對市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺收縮性政策”，從某一層面而言也是給“因城施策”的大方針重新定調。

北京金隅南京公司負責人認為，“因城施策”被反復提及足見(jiàn)其重要性。在“房住不炒”的大前提下，根據每個(gè)城市的實(shí)際情況不同，制定符合當地的樓市政策，完全符合“實(shí)事求是、因地制宜”的科學(xué)方法論。就樓市發(fā)展的相關(guān)指標而言，城市間確實(shí)存在巨大差異，比如外來(lái)人口所占比例、高校數量、產(chǎn)業(yè)結構都不一樣，導致城市的內生動(dòng)力與房地產(chǎn)的發(fā)展預期也不一樣，與之配套的限購、限貸、限售、限價(jià)等調控政策也應該是不一樣的，如果全國“一刀切”肯定是不合適的。

寶能地產(chǎn)南京地區負責人認為，每個(gè)城市的情況都不一樣，確實(shí)需要區別對待，三四線(xiàn)城市由于產(chǎn)業(yè)結構及人口流出的問(wèn)題，面臨的庫存壓力比較大，但是對于南京這樣的準一線(xiàn)城市，由于人口基數大，又有人口虹吸能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面其實(shí)并沒(méi)有發(fā)生改變，3月16日中央會(huì )議之后，南京和三四線(xiàn)城市的落地政策應該有所區別，同時(shí)“因城施策”的重新提及，也在考驗各個(gè)地方政府的操盤(pán)能力。

業(yè)內人士預測，3月16日中央政策性利好集中釋放之后，各個(gè)地方應該會(huì )迅速跟進(jìn)推出落地性政策，這樣也有利于各個(gè)城市按照自身實(shí)際情況，有步驟、有彈性地調節當地的樓市政策，比如讓地價(jià)回歸理性、適度調節房企的開(kāi)發(fā)熱情等等。

穩預期、穩樓市、穩消費

一定程度上就是“保交付”

“穩市場(chǎng)預期、穩樓市、穩消費”，是當前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基調和目標。目前，房地產(chǎn)業(yè)正處在深度調整期，既要尋找適配的新發(fā)展模式，進(jìn)行優(yōu)勢轉型，也要在金融端、開(kāi)發(fā)端、銷(xiāo)售端全面穩定樓市信心，

南京多位房地產(chǎn)商向記者介紹，2021年下半年以來(lái)，受疫情以及經(jīng)濟下行壓力等影響，三季度GDP同比增長(cháng)4.9%，較二季度回落3個(gè)百分點(diǎn)，四季度GDP增速滑落至4%。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱之一，也進(jìn)入了一個(gè)快速下行通道，樓市持續轉冷，百城成交量同比跌幅逐漸擴大，融資環(huán)境持續收緊，近四成百強房企業(yè)績(jì)不及2020年，品牌房企頻頻爆雷，債務(wù)違約問(wèn)題不斷。隨之而來(lái)樓盤(pán)項目交付難、房企償債難現象頻現，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)預期和信心下滑，影響了樓市“穩字當先、穩中求進(jìn)”的發(fā)展。3月16日六部委聯(lián)合發(fā)聲力挺樓市，特別是在金融端和政策端發(fā)力，提出積極有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，慎重出臺收縮性政策等，給樓市打了一針強心劑。

北京金隅南京公司負責人表示，由于人們收入預期不穩定，消費的欲望變得很低，加之去年開(kāi)始部分標桿房企頻頻爆雷，導致樓盤(pán)停工交付難，直接增加了老百姓的購房風(fēng)險，后市信心下降。所以，穩樓市穩消費一定程度上就是“保交付”，這也正是3月16日銀保監會(huì )提出的“鼓勵機構穩妥有序開(kāi)展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企的優(yōu)質(zhì)項目”重大舉措所要著(zhù)力解決的。穩預期穩樓市的另一個(gè)方面還在于為樓市多點(diǎn)松綁，限購、限貸、限售逐步放開(kāi)，利率、首付門(mén)檻穩步降低，限價(jià)紅線(xiàn)有節奏抬升，讓房企利潤有所增加，房子賣(mài)得出去，銷(xiāo)售端紅火了，房企拿地開(kāi)發(fā)熱情高了，整個(gè)樓市閉環(huán)也就健康平穩運轉了。穩字當先，樓市也許并不會(huì )因此大火。但可以不夸張地說(shuō)，2022年也是邊緣房企、投資型購房者體面離場(chǎng)的“最后窗口期”。

寶能地產(chǎn)南京地區負責人認為，“穩定市場(chǎng)信心，穩樓市穩消費”非常關(guān)鍵。房地產(chǎn)帶動(dòng)了太多的上下游產(chǎn)業(yè)，穩定是當務(wù)之急。近三年來(lái)由于疫情的原因，各行各業(yè)都不同程度受到一定的沖擊，需要出臺一系列穩定市場(chǎng)的政策措施。南京這樣的準一線(xiàn)城市，還是有著(zhù)非常穩定的住房需求的，畢竟老百姓追求美好生活、建設和諧社會(huì )的信心是不會(huì )改變的。如何穩定和引導樓市健康發(fā)展、適當刺激購房需求釋放、搞活市場(chǎng)，應該是3月16日六部委會(huì )議后，政府、房企、金融端需要通盤(pán)考慮的問(wèn)題。

(江蘇經(jīng)濟報記者 黃建國 地產(chǎn)評論員 賈 璞 王曉非)

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