首套房貸利率下調至4.4% 對樓市有多大影響？

在4月住戶(hù)住房貸款出現罕見(jiàn)負增長(cháng)后，央行、銀保監會(huì )聯(lián)手周末放大招，為樓市帶來(lái)重大利好。

15日，中國人民銀行、中國銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于調整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。從內容來(lái)看，主要涉及三方面重點(diǎn)：一、首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn);二、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現行規定執行;三、各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

在全國政策下限調整后，各地政策是否同步調整?對居民家庭影響有多大?降低利率會(huì )不會(huì )刺激房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲?

定向降息!購買(mǎi)首套房能省多少錢(qián)?

此次《通知》落地后，對貸款購房的居民家庭影響有多大?據業(yè)內人士分析，該政策只涉及首套房，重點(diǎn)對首套房貸款利率進(jìn)行調整。

“目前房貸利率由5年期以上LPR加(減)成產(chǎn)生。而據中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，當前5年期以上LPR為4.6%。這意味著(zhù)，首套房貸利率下限已經(jīng)下調至4.4%。”中國社科院財經(jīng)戰略研究院住房大數據項目組組長(cháng)鄒琳華解釋稱(chēng)。

基于此，若居民家庭申請貸款購買(mǎi)首套普通自住房時(shí)，均按照調整前后房貸利率下限計算(即由4.6%降為4.4%)，以貸款金額100萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，平均每月可減少月供支出約120元，未來(lái)30年內共減少利息4萬(wàn)余元。若按央行5月6日公開(kāi)的3月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率5.42%，降低20個(gè)基點(diǎn)到5.22%后，以貸款金額500萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，則可更為顯著(zhù)感受到每個(gè)月可以少還600元，30年共減少利息22萬(wàn)元?？梢哉f(shuō)，央行實(shí)際上是給還沒(méi)買(mǎi)房的朋友們“定向降息”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，之前的政策是首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)，這拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時(shí)，有利于避免加大投資投機性需求。

刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的意圖明顯

中泰證券研究所政策組負責人、首席分析師楊暢表示，降低住房貸款利率反映了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的意圖。4月29日中央政治局會(huì )議提出，“疫情要防住、經(jīng)濟要穩住、發(fā)展要安全”，尤其是提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”，現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相對偏弱，通過(guò)降低住房貸款利率，有利于降低住房購置成本，有利于刺激需求邊際改善。

進(jìn)入5月份，多家上市房企相繼公布2022年1-4月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。據不完全統計，截至5月13日，已公布銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的頭部房企，銷(xiāo)售額幾乎全部呈現負增長(cháng)，其中，至少有18家房企4月份的銷(xiāo)售額出現腰斬，同比下降超過(guò)50%。

據中原地產(chǎn)研究院統計，5 月前 9 天，已有 18 個(gè)城市發(fā)布了超過(guò) 20 條相關(guān) “穩樓市” 政策。其中，無(wú)錫、連云港、岳陽(yáng)、嘉興等多地的房地產(chǎn)相關(guān)新政在“五一”假期期間發(fā)布。4 月份，樓市紓困政策加力，39 省市出臺 45 次相關(guān)放松政策。

業(yè)內人士認為，降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以來(lái)，首套房與二套房貸款市場(chǎng)平均利率持續回升，近期盡管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，個(gè)人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權平均利率水平，而個(gè)人住房貸款相較于一般企業(yè)貸款，資產(chǎn)質(zhì)量更好、還款風(fēng)險更低，但承受了較高的風(fēng)險溢價(jià)。因此，現階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質(zhì)量資產(chǎn)利率的剪刀差。

“本次下調主要是強調首套房，實(shí)際上也是希望剛需購房成本進(jìn)一步降低，是非常好的支持剛需購房的政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，這將引導銀行后續更好制定貸款政策，尤其是推介一些低成本貸款的利率。

“因城施策”釋放精準調控信號

《通知》要求，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會(huì )各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制，根據轄區內各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

“因城施策”再次被劃了重點(diǎn)，并非要求全部城市首套房利率均執行4.4%標準。這意味著(zhù)新政并不是簡(jiǎn)單地直接降息，而是給地方執行空間，需要等待各地落地細則來(lái)執行。從之前最低4.6%的利率看，也很少有城市能執行這個(gè)標準。部分省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制也配合地方政府調控要求，根據城市實(shí)際情況，在全國政策范圍內下調了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據市場(chǎng)形勢和自身經(jīng)營(yíng)策略，作出的差別化、市場(chǎng)化調整，適應了房地產(chǎn)市場(chǎng)區域差異的特征。

楊暢認為，對于部分人口流入數量較大、住房具有剛性需求的城市，“因城施策”可以使其結合自身情況采取不同的加點(diǎn)方式，有利于對需求釋放進(jìn)行精準調控，防止產(chǎn)生房?jì)r(jià)快速上行的壓力。“一些市場(chǎng)交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開(kāi)展更寬松的房貸政策。”嚴躍進(jìn)指出。

實(shí)際上，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)區域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循“因城施策”原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價(jià)機制。浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數字經(jīng)濟與金融創(chuàng )新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤(pán)和林認為，采取“因城施策”的做法，是讓各地視房地產(chǎn)的情況來(lái)制定下限，比如一線(xiàn)城市可能不會(huì )改變利率下限，而小城市可能下調按揭利率下限，以此打開(kāi)銀行對房地產(chǎn)按揭的利率下降空間，以低利率促進(jìn)首套房剛需用戶(hù)購買(mǎi)，促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。

房貸利率仍有進(jìn)一步下調空間

毋庸置疑，受疫情沖擊，在房貸利率與信用貸利率倒掛的背景下，降低房貸利率、支持剛需和改善已是大勢所趨。

“現階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質(zhì)量資產(chǎn)利率的剪刀差。”楊暢表示。

“此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的房貸利率至最低基準線(xiàn)4.6%，對市場(chǎng)情緒產(chǎn)生了一定積極帶動(dòng)。”中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，預計未來(lái)更多城市下調房貸利率至最低要求，促進(jìn)住房需求釋放，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有望逐漸企穩回溫。

“考慮到無(wú)抵押信用貸利率已經(jīng)普遍在4%以下，預計房貸利率還有進(jìn)一步下調空間?；诟纳颇康牡亩追抠J利率也有望下調。”鄒琳華表示，由于我國房貸利率近幾年一直未下調，即便外部存在加息的國際金融環(huán)境，下調房貸利率的空間也仍然存在。

中國人民銀行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾在2022年第一季度金融統計數據新聞發(fā)布會(huì )上表示，3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行根據市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。

會(huì )否刺激房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲?

房貸利率松綁后，市場(chǎng)也在關(guān)注這一政策信號是否會(huì )刺激房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲?

15日，在2022年第三屆清華五道口首席經(jīng)濟學(xué)家論壇上，中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所副所長(cháng)張斌就表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現了非常嚴重的分化，如果拉長(cháng)一點(diǎn)時(shí)間看，過(guò)去大部分時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)是易熱難冷，但是未來(lái)相當長(cháng)時(shí)間可能就是易冷難熱，不能因控制幾個(gè)大城市的房?jì)r(jià)問(wèn)題，綁架了全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀(guān)經(jīng)濟。對個(gè)別城市的房?jì)r(jià)更應該“因城施策”而不應該是綁架貨幣政策。

“就貨幣政策而言，降低房貸利率，推動(dòng)房貸利率的市場(chǎng)化競爭，把利率真正給降下去，把大家買(mǎi)房的成本給降下去，對提升住房銷(xiāo)售、改善房企現金流還是有幫助的，而且這方面我們也有政策空間。”張斌強調。

對于此次調整差別化住房信貸政策，植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長(cháng)連平認為，在相關(guān)政策影響逐步到位后，房?jì)r(jià)有可能會(huì )企穩，但也并不存在出現大幅度反彈的可能性。很多地區對于投資性的需求管理還處于收緊狀態(tài)，“房住不炒”政策還會(huì )繼續。

4月29日，中央政治局會(huì )議就房地產(chǎn)市場(chǎng)表態(tài)，增加了“支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策、支持剛性和改善性住房需求”和“優(yōu)化商品房預售資金監管”的措辭，此后，央行、銀保監會(huì )等監管部門(mén)也相繼表態(tài)，對住房金融政策進(jìn)行“松綁”。

“調整首套房貸利率下限有助于提振住房需求，更好地滿(mǎn)足居民住房剛性需求。”連平認為，無(wú)論是對于宏觀(guān)經(jīng)濟穩增長(cháng)還是穩就業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩定對全局而言是非常重要的。穩住房地產(chǎn)投資有利于宏觀(guān)經(jīng)濟實(shí)現穩增長(cháng)目標。他認為，下一個(gè)階段，住房金融環(huán)境將進(jìn)一步改善，包括采取下調房貸利率、放寬地方公積金貸款制度、有條件的城市將逐步取消限制性購房政策，推動(dòng)個(gè)人按揭貸款增速逐步企穩回升。(江曉昕 宗 禾)

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