南京樓市萬(wàn)象：開(kāi)購房證明就像開(kāi)盲盒 新房庫存壓力大

這幾天，南京多區域的“限購放松消息”刷屏朋友圈，以至于很多人見(jiàn)面都會(huì )問(wèn)有沒(méi)有開(kāi)到第三套購房證明。盡管南京限購放松尚未得到官方的確認，但種種跡象顯示，包括南京在內的省內樓市政策正處于調整醞釀期，而外地人在寧置業(yè)門(mén)檻也在逐步降低。對于近期南京以及全國樓市的風(fēng)云變幻，江蘇經(jīng)濟報也為讀者逐一梳理。

樓市萬(wàn)象：

開(kāi)購房證明就像開(kāi)盲盒

4月23日，南京人的朋友圈被一條消息刷屏——“南京戶(hù)籍放開(kāi)限購，能買(mǎi)第三套”“外地戶(hù)口，只要滿(mǎn)6個(gè)月社保即可購買(mǎi)”，隨即列舉出南京放開(kāi)限購區域的地區范圍。

隨后，一些名下有房的市民表示，的確在“我的南京”APP又開(kāi)出了購房證明;但也有人表示，嘗試后開(kāi)不出來(lái)。

南京樓市的政策“調控風(fēng)”由溧水、六合(除大廠(chǎng))率先吹起，如今已經(jīng)蔓延到了主城多區域。 4月12日，南京市六合區、溧水區房產(chǎn)交易管理中心確認，從當日起，外地戶(hù)籍購房者可在南京市六合區、溧水區限制購買(mǎi)一套房。此前的規定是，外地戶(hù)籍購房人要在當地繳納1年社保，以及開(kāi)具工作證明才能開(kāi)出購房證明。

到本周，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中心工作人員表示，針對外地戶(hù)口開(kāi)具購房證明政策又有所改變，只要是在職狀態(tài)，社保滿(mǎn)半年就可以來(lái)開(kāi)(購房證明)，目前窗口已經(jīng)在執行。

由于政策尚不明朗，限購者開(kāi)具新購房證明條件仍然成謎。大家分歧點(diǎn)在于：放開(kāi)限購的區域到底有哪些，以及認定究竟是以房子所在地為準，還是以戶(hù)口所在地為準。

除了南京樓市的寬松政策之外，省內其他城市的消息可以說(shuō)是接踵而至。無(wú)錫江陰在近期將首付比例降至2成，從4月15日起，農業(yè)銀行在江陰執行首房首貸2成、二套3成的首付政策。早在此前，蘇北的徐州、蘇中的南通、蘇南的鎮江都有過(guò)降首付的行動(dòng)，而且力度不小。

市場(chǎng)延伸：

土地市場(chǎng)遇冷，政策亟待官宣

對于樓市寬松政策頻頻出現的情況，相關(guān)人士分析與市場(chǎng)行情特別是與土拍遇冷有一定關(guān)系，此外庫存、去化等壓力也是影響因素。在剛剛結束的南京2022首場(chǎng)集中土拍中， 流拍率高達30%，8幅底價(jià)成交，只有3幅觸頂，且出讓地塊全部被央企、國企拿下，民企集體躺平。

此外，南京新房庫存壓力也非常大， “蓄水池”已經(jīng)逼近7.7萬(wàn)套，按照現在的銷(xiāo)售速度，去化周期可能超過(guò)10個(gè)月。并且從近期加推樓盤(pán)的數據來(lái)看，大部分樓盤(pán)的去化也較為一般，11盤(pán)領(lǐng)取銷(xiāo)許，僅1盤(pán)搖號。二手房市場(chǎng)也不容樂(lè )觀(guān)，據貝殼二手房官網(wǎng)顯示，南京目前掛牌二手房已超過(guò)13.27萬(wàn)套。

對于近期樓市政策調整的情況，并未有官方明確回復。南京市住房保障和房產(chǎn)局的工作人員回復是“沒(méi)有看到文件，沒(méi)有接到通知，至于什么時(shí)候發(fā)文，可以多多關(guān)注南京市住房保障和房產(chǎn)局網(wǎng)站，購房證明只要能開(kāi)出來(lái)，就能買(mǎi)”。

華僑路南京不動(dòng)產(chǎn)交易中心的工作人員表示，具體不太清楚，尚未接到官方通知。江寧等區的不動(dòng)產(chǎn)交易中心工作人員透露， 有聽(tīng)說(shuō)，但官方還沒(méi)有正式發(fā)文，辦件仍是按原來(lái)的流程走。

專(zhuān)家解讀：

房產(chǎn)暴利時(shí)代已過(guò)，投資風(fēng)險大

“我個(gè)人認為，房產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，個(gè)人房產(chǎn)投資風(fēng)險很大，需要格外謹慎。”南京財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)系朱高立老師在接受江蘇經(jīng)濟報記者采訪(fǎng)時(shí)指出，南京適度放寬限購政策屬于意料之中，畢竟到2025年南京的目標是全市人口到1000萬(wàn)人，目前900多萬(wàn)的數據與此目標仍有差距，而讓新市民到南京置業(yè)是目前比較好的辦法。從全國情況看，2022年，中央多次強調支持合理住房需求釋放，各地政府落實(shí)因城施策，供需兩端政策優(yōu)化調整力度均有所加大。3月16日，銀保監會(huì )高層表示，要堅持“房住不炒”，持續完善“三穩”房地產(chǎn)長(cháng)效機制。

除了限購政策解綁之外，朱高立認為限貸政策以及開(kāi)放熱點(diǎn)區域解綁更為必要，因為即使是有經(jīng)濟實(shí)力的市民也不愿意全款支付房?jì)r(jià)，如果是非熱點(diǎn)區域，更是難以獲得實(shí)力購房者的認同。朱高立提醒有置業(yè)需求的市民，在政策形勢不明朗、經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，高杠桿投資房產(chǎn)風(fēng)險極大，需要慎之又慎。

對于房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的前景，朱高立仍然表示樂(lè )觀(guān)，因為相比發(fā)達國家城鎮化比例，我國的城鎮化仍有很大的進(jìn)程，一線(xiàn)城市以及新一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)仍然值得看好，同時(shí)隨著(zhù)養老地產(chǎn)以及改善型地產(chǎn)的需求加大，房地產(chǎn)行業(yè)仍是拉動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的重要支柱產(chǎn)業(yè)。(江蘇經(jīng)濟報記者 王琦)

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