北京老舊小區加裝電梯不需要100%同意 如何叩響加裝電梯“生意門(mén)”?

2020年兩會(huì )政府工作報告中提到：“新開(kāi)工改造城鎮老舊小區3.9萬(wàn)個(gè)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區服務(wù)。”“加裝電梯”連續三年寫(xiě)入政府工作報告。

與2018年的“鼓勵有條件的加裝電梯”相比，2020年指向更明確，意味著(zhù)頂層設計上，加裝電梯已經(jīng)從試點(diǎn)步入規?；\作期。

作為老舊小區改造的基礎內容，加裝電梯推動(dòng)小區改造，帶動(dòng)社區價(jià)值提升，促進(jìn)存量房流轉等。

根據住建部數據，全國2000年以前建成的小區近17萬(wàn)個(gè)，超4200萬(wàn)戶(hù)，建面約40億平方米，涉及居民上億人。粗略估算，需要加裝250-300萬(wàn)部電梯。據住建部原副部長(cháng)仇保興測算，老舊小區改造市場(chǎng)空間可達5萬(wàn)億元。

然而，在實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中，加裝電梯這一萬(wàn)億級生意進(jìn)展展并不順利，不僅面臨與居民溝通難題，沉淀資金量大、盈利模式待解、回本周期長(cháng)等也讓眾多社會(huì )資本望而卻步。

如何叩響加裝電梯“生意門(mén)”，盈利模式成為橫亙在電梯加裝企業(yè)面前的必考題。

起步難

全國17萬(wàn)個(gè)老舊小區中，上海、北京老舊小區總量位列全國前三，舊改空間大。貝殼研究院數據顯示，北京老舊小區數量為5100個(gè)，在全市存量小區比重接近一半。

北京市住建委披露，2019年北京加裝電梯實(shí)現新開(kāi)工693部，完成555部。累計完成1462部電梯安裝，仍有較大缺口。

取得住戶(hù)同意是加裝電梯遇到的最大難題之一。

2017年底，北京新一輪老舊小區改造工作正式啟動(dòng)，愿景集團接下朝陽(yáng)區勁松二改造工作。雖然小區綠化、路面、活動(dòng)空間等公共區域改造完成，但最終改造進(jìn)度卡在加裝電梯環(huán)節。

愿景集團一位人士告訴經(jīng)濟觀(guān)察網(wǎng)， 2019年7月，北京市住建委下發(fā)朝陽(yáng)區勁松二區小區219號樓1單元、2單元增設電梯工作項目確認書(shū)，原計劃10月24日公示結束后啟動(dòng)加裝工程。但加裝電梯需要煤氣管改道，一樓住戶(hù)擔心改道后的燃氣管線(xiàn)形成安全隱患反對，至今仍處于停工狀態(tài)。

在北京多個(gè)老舊小區電梯加裝中，低層住戶(hù)無(wú)需分攤費用，但出于噪音、采光、安全、隱私等方面擔心，低層住戶(hù)成為反對加裝電梯的主要群體。

據上述愿景集團人士透露，加裝電梯前，老舊小區房?jì)r(jià)從低往高逐步遞減;加裝電梯后，高層住宅具備采光和視野優(yōu)勢，房子會(huì )有較大幅度升值，而低層住戶(hù)由于電梯影響，房子可能會(huì )出現貶值。

5月20日發(fā)布的《北京市老舊小區綜合整治工作手冊》首次明確，多層住宅加裝電梯，單元2/3以上業(yè)主同意，其他業(yè)主不持反對意見(jiàn)即可實(shí)施。這一規定較此前要求100%居民簽字同意的門(mén)檻降低了。新規不再強制要求提供身份證和房產(chǎn)證的復印件，但需要留存業(yè)主所持證件的影印資料。

北京市住建委相關(guān)負責人介紹，個(gè)別業(yè)主因為不在北京無(wú)法簽署同意書(shū)，個(gè)別業(yè)主雖然同意，但不愿意簽署同意書(shū)，新規不再要求每一戶(hù)業(yè)主都必須簽署同意書(shū)。同時(shí)，考慮個(gè)人隱私，也不再強制要求業(yè)主提供身份證和房產(chǎn)證的復印件，只要證明身份即可。

北京房地天宇特種設備安裝工程有限公司(下稱(chēng)“房地天宇”)董事長(cháng)劉敬良表示，有業(yè)主考慮鄰里關(guān)系，不愿意直接表態(tài);有老人把房本當”命根子“，對提供房產(chǎn)證和身份證復印件非常謹慎;還有部分房子常年不住人，業(yè)主聯(lián)系不上，可能就因為聯(lián)系不上一位業(yè)主而作罷。

關(guān)于 “其他業(yè)主不持反對意見(jiàn)即可實(shí)施”，劉敬良表示，主要從政策層面考慮鄰里和諧，遇有明確反對的業(yè)主，希望通過(guò)溝通達成一致意見(jiàn)，如果個(gè)別堅持反對只能放棄。

政府資金支持

北京電梯加裝指導價(jià)為89.66萬(wàn)元，報價(jià)包含電梯安裝、結構加固、基坑處理等，但不包含可能出現的管線(xiàn)改造等費用。

由于改造規模較大，整體成本較高，住建部門(mén)一直倡導“居民出一點(diǎn)、社會(huì )支持一點(diǎn)、財政補助一點(diǎn)”多渠道籌集資金。

《北京市2016年既有多層住宅增設電梯試點(diǎn)工作實(shí)施方案》對電梯購置及安裝費用按照每臺24萬(wàn)元補貼，因安裝電梯產(chǎn)生的管線(xiàn)改移費用，根據實(shí)際發(fā)生最高不超過(guò)40萬(wàn)元資金支持。

2019年2月，北京四部門(mén)聯(lián)合出臺的《關(guān)于老舊小區綜合整治市區財政補貼政策的函》明確，加裝電梯市級財政補貼每部64萬(wàn)元，各區結合實(shí)際制定補助政策，其余資金由企業(yè)、個(gè)人承擔”。

在市級財政補貼基礎上，海淀、朝陽(yáng)、石景山、西城對轄區內老舊小區加裝電梯各補貼6萬(wàn)元、16萬(wàn)元、16萬(wàn)元、24萬(wàn)元不等;通州2018年補貼6萬(wàn)元/部，2019至2020年由北投集團再補貼6萬(wàn)元/部。

財政補助采取后補形式，由實(shí)施主體墊資或居民集資電梯加裝，完工檢驗合格后，向各區管理部門(mén)申請補助資金。

一位老舊小區改造從業(yè)人士透露，補貼審批流程較長(cháng)，從電梯投入使用算起，補貼實(shí)際到款時(shí)間大約需要1-2年。截至今年5月，他所在公司完成加裝近60部電梯，僅3部結清。

2018年，北京市國資委組織房地天宇、京城機電、首開(kāi)實(shí)業(yè)三家市屬?lài)髤f(xié)商，推進(jìn)加裝電梯實(shí)施，并出資支持試點(diǎn)項目。房地天宇獲得3000萬(wàn)元、京城機電獲得2000萬(wàn)元、首開(kāi)實(shí)業(yè)拿到1000萬(wàn)元，分別加裝了54部、36部、16部電梯。

劉敬良表示，加裝電梯專(zhuān)業(yè)要求高、前期投入大、盈利模式不清晰，目前主要國企參與。

2019年7月，住房和城鄉建設部副部長(cháng)黃艷曾表示,將積極創(chuàng )新城鎮老舊小區改造投融資機制，吸引社會(huì )力量參與。

為推進(jìn)老樓加裝電梯專(zhuān)項工作，北京市國資委計劃于2020年6月底前與相關(guān)市屬?lài)蠛献?，共同出資成立一個(gè)資金支持平臺，針對電梯購置和加裝提供融資租賃支持;成立基金公司，相關(guān)建設費用由基金公司出資，建成后作為國有資產(chǎn)。

京城機電一位人士透露，關(guān)于租賃資金是否計息、電梯設備如何折舊、收益分成等方面，國資委與相關(guān)企業(yè)存在分歧，具體細則還在商議中。

“如果租賃資金算利息，后期運營(yíng)風(fēng)險就更大。”該人士表示，國資委資金支持初衷是鼓勵國企試水老樓加梯，明確建設資金足額給，但不負責后期運營(yíng)，企業(yè)要自己探索盈利模式。

盈利模式待解

2015年提出老舊小區改造以來(lái)，到2019年完成4萬(wàn)個(gè)小區改造。

一位北京從事老舊小區改造的人士算了一筆賬，加裝一部電梯花費90萬(wàn)元，由于老樓加裝電梯需建設一個(gè)獨立基坑，一個(gè)基坑花費約15-20萬(wàn)元。

在政府補貼基礎上，企業(yè)仍需墊付30-40萬(wàn)元。這還不包括電費、人工成本、后期運維成本、折舊等。

目前，新加裝的電梯對居民按月、年收取使用費，以常見(jiàn)的一梯兩戶(hù)六層多層樓為例，樓層越高使用費越高，5-6層住戶(hù)費用約3000余元/年，3層約800元/年，2層300元/年。由于住戶(hù)繳費意愿不強，一部電梯年收入在5000元-1萬(wàn)元不等。

上述京城機電的人士介紹，一梯三戶(hù)的6層住戶(hù)每月320元，為提高收繳率，京城機電推出首年乘梯五折優(yōu)惠，一次性繳納3年或5年乘梯費，能再打75折，算下來(lái)每天為0.66元。即便如此，京城機電的電梯費收繳率尚未過(guò)半。

首開(kāi)實(shí)業(yè)預計，一部電梯企業(yè)墊付30萬(wàn)元左右，通過(guò)20年電梯運行逐步收回成本。后期委托給首開(kāi)物業(yè)運營(yíng)，電費、維保費和收取的費用基本能持平。

“投資回報率基本為零。”京城機電人士表示，新電梯前兩年花費較少，主要是電費和清潔費。3-5年后，一部電梯需花費1.4-1.5萬(wàn)元的維保費用，“這只是保守估計的費用”。

劉敬良表示，房地天宇正探索電梯后期商業(yè)運營(yíng)創(chuàng )收，如電梯廣告等，但由于老舊小區受眾面小，一臺電梯廣告費僅300-600元/年。

劉敬良表示，隨著(zhù)居民消費觀(guān)念逐步形成，繳費和乘梯率會(huì )逐步增加，資金平衡的矛盾也會(huì )有所改善。

“等到加完電梯后，再跟住戶(hù)探討收費，很難。” 房地天宇總經(jīng)理助理徐輝認為，企業(yè)必須在前期制定一個(gè)穩定的收費標準，獲得住戶(hù)認可。在沒(méi)有長(cháng)期穩定資金支持情況下，一旦出現管理空白，“這是人命關(guān)天的事，必須引起高度重視。”

與北京代建租賃模式不同，上海由政府部門(mén)主導，引進(jìn)社會(huì )資本，對符合條件的居民樓進(jìn)行電梯改造。

由開(kāi)發(fā)商出資在住宅頂層加蓋，加層房屋出售所得用于補貼電梯安裝與保養費用，業(yè)主只需支付電梯運行費。開(kāi)發(fā)商可承擔一定年限的電梯保養費用，并將對受電梯影響采光和通風(fēng)的住戶(hù)給予一定補償。

上述從業(yè)人士解釋稱(chēng)，上海模式緩解資金問(wèn)題，但北京要求老舊小區改造“原拆原建”，上海模式行不通。

記者 陳月芹

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