70年產(chǎn)權到期后交錢(qián)嗎？草案明確：自動(dòng)續期

鄰居昨天吵架從樓上扔酒瓶子，今天遛狗又不拴狗繩，誰(shuí)管?民法典草案給你說(shuō)法!

《中華人民共和國民法典(草案)》正在提請十三屆全國人大三次會(huì )議審議。民法典一旦表決通過(guò)，現行的婚姻法、繼承法、民法通則、收養法、擔保法、合同法、物權法、侵權責任法、民法總則等9部單行法律同時(shí)廢止，我國民事權利保護將進(jìn)入法典時(shí)代。民法典呼之欲出，連日來(lái)，民法典草案成為會(huì )場(chǎng)內外熱議的話(huà)題。

從一個(gè)人到一個(gè)家，從一個(gè)家再到一個(gè)小區。住宅小區70年建設用地期滿(mǎn)后怎么辦?小區成立業(yè)委會(huì )相關(guān)部門(mén)不提供幫助咋辦?新物業(yè)已經(jīng)來(lái)了，老物業(yè)卻“賴(lài)”著(zhù)不走?鄰居昨天吵架從樓上扔酒瓶子，今天遛狗又不拴狗繩，這種事情誰(shuí)來(lái)管?連日來(lái)，大河報記者專(zhuān)訪(fǎng)全國人大常委會(huì )法工委相關(guān)負責人、全國人大代表、法學(xué)會(huì )專(zhuān)家、律協(xié)相關(guān)負責人、一線(xiàn)律師等，推出民法典草案系列報道第三篇，關(guān)注民法典草案中與一個(gè)小區有關(guān)的熱點(diǎn)話(huà)題。

【當你買(mǎi)了房】住宅建設用地70年屆滿(mǎn)后，草案明確：自動(dòng)續期

小區是由一戶(hù)一戶(hù)住宅構成的。買(mǎi)過(guò)房的人都知道，一般的小公寓是40年產(chǎn)權，而住宅則是70年產(chǎn)權。不過(guò)，哪怕是70年產(chǎn)權，期滿(mǎn)后怎么辦?還能不能使用?需不需要繳費?如何繳費?目前法律并未有明確規定。落實(shí)黨中央關(guān)于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的要求，民法典草案就該問(wèn)題予以明確：住宅建設用地使用權期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。

草案如此規定，有何現實(shí)意義?河南省律師協(xié)會(huì )名譽(yù)會(huì )長(cháng)、省婦聯(lián)副主席(兼職)、北京大成(鄭州)律師事務(wù)所主任李煦燕認為，涉及到住宅建設用地使用權的內容只有短短幾個(gè)字，但卻意義重大。住宅建設用地使用權期限70年到期后怎么辦，這些問(wèn)題關(guān)系到每一個(gè)老百姓的切身利益。本次民法典物權編草案中雖然并沒(méi)有作出明確具體的規定，但是作出了一個(gè)原則性規定——住宅建設用地使用權期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。也就是說(shuō)，土地使用權到期后，使用權人可以繼續使用;至于是否繳費以及如何繳費等問(wèn)題，還有待城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等相關(guān)法律和行政法規進(jìn)一步細化明確。如何形成全社會(huì )對公民財產(chǎn)長(cháng)期受保護的良好和穩定預期，民法典給其他立法留出了空間。

【草案原文·第三百五十九條】住宅建設用地使用權期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。

非住宅建設用地使用權期限屆滿(mǎn)后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

【當小區遇到“三難”】

明確業(yè)主大會(huì )政府指導責任，降低公共維修資金啟動(dòng)門(mén)檻

業(yè)委會(huì )成立難、公共維修資金使用難、業(yè)主維權難，被一些群眾戲稱(chēng)為“業(yè)主三難”，針對這些問(wèn)題，民法典物權編草案修改了相關(guān)規定。

針對業(yè)委會(huì )成立難，草案規定，“地方人民政府有關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì )應當對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助”;公共維修資金使用難，草案一一列出了需要業(yè)主共同決定的事項，包括使用公共維修資金，改變共有部分的用途或利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等，并完善了公共維修資金使用的表決程序，降低了公共維修資金的啟動(dòng)門(mén)檻，將此前規定的當經(jīng)參與表決的業(yè)主專(zhuān)有部分面積和人數占比“雙過(guò)四分之三”同意，修改為“雙過(guò)半數”同意。

此外，針對公眾關(guān)注的小區車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，草案則沿用了現行物權法的規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。

【當物業(yè)“不作為”】

針對物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域突出問(wèn)題，新增“物業(yè)服務(wù)合同”

物業(yè)與業(yè)主，互相依存，也總是矛盾重重。民法典草案合同編針對物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的突出問(wèn)題，增加規定了物業(yè)服務(wù)合同。針對業(yè)主關(guān)注的物業(yè)費交納問(wèn)題、物業(yè)不作為新老物業(yè)交接問(wèn)題，做出了專(zhuān)章規定。

“民法典草案合同編對物業(yè)服務(wù)合同做出專(zhuān)章規定，對于解決現實(shí)中物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，意義重大。”河南繼春律師事務(wù)所律師張波介紹說(shuō)，比如有的業(yè)主拖欠物業(yè)費，認為物業(yè)沒(méi)有服務(wù)，拒不支付，草案就明確了業(yè)主需按時(shí)繳納物業(yè)費;但同時(shí)，也明確了物業(yè)需要定期將相關(guān)服務(wù)事項、負責人員、收費項目、收費標準、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)和收益情況等向業(yè)主公開(kāi)的義務(wù)。此外，一旦物業(yè)服務(wù)合同終止，草案明確了“老物業(yè)”需退出小區，并做好交接。如果“賴(lài)著(zhù)不走”，小區業(yè)主可以不再支付后續物業(yè)費。

【草案原文·第九百四十九條】物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)服務(wù)區域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì )、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費;造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。

【當鄰居“高空拋物”】回應群眾呼聲，關(guān)注“頭頂上的安全”

“高空拋物”一度成為城市上空之殤，引發(fā)方方面面的關(guān)注。

全國人大代表、河南財經(jīng)政法大學(xué)校長(cháng)高新才介紹，“高空拋物”此前索賠依據是侵權責任法第87條：從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物，使用人給予補償。這一法條本著(zhù)公平原則而設立，也在實(shí)踐中起到了對受害一方的保護作用，但另一方面，這一條款又被稱(chēng)為“連坐條款”。因為除了真正的侵權人，其余遭到懲戒的人都并無(wú)責任，一度引發(fā)爭議。

2019年8月，民法典侵權責任編草案在提請常委會(huì )三次審議時(shí)增加新規，修改了此前規定。提交審議的新規明確了侵權人、建筑物使用人、職能機關(guān)、建筑物管理人等主體分別對應過(guò)錯責任、過(guò)錯推定責任、主管責任和安全保障責任，使得法律體系更加公平合理。

【草案原文·第一千二百五十四條】禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任;經(jīng)調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a償后，有權向侵權人追償。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發(fā)生;未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務(wù)的侵權責任。

發(fā)生本條第一款規定的情形的，有關(guān)機關(guān)應當依法及時(shí)調查，查清責任人。

【當鄰居家寵物咬人】

寵物傷人要賠償，但故意挑逗動(dòng)物的你，可要小心了

居住在小區里，一大熱議焦點(diǎn)就是養寵物問(wèn)題。有人愛(ài)養動(dòng)物，有人因動(dòng)物受傷。民法典草案對此是如何規定的?

鄭州大學(xué)法學(xué)院副教授、河南省法學(xué)會(huì )民法學(xué)研究會(huì )秘書(shū)長(cháng)申惠文介紹，目前，全國沒(méi)有統一的飼養動(dòng)物的相關(guān)規定。實(shí)踐中，往往是由省或市制定相應的管理規定，加強對飼養動(dòng)物的管理。如2007年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《鄭州市城市養犬管理條例》第7條第1款規定：“養犬實(shí)行注冊登記制度。養犬人應當到其所在地的區城市市容環(huán)境衛生行政主管部門(mén)申請注冊登記，領(lǐng)取養犬證和犬只標識。未經(jīng)登記，任何單位和個(gè)人不得養犬。”違反管理規定造成他人損害，動(dòng)物飼養人或者管理人應當承擔侵權責任。

“這種責任是無(wú)過(guò)錯責任，立法目的是為了加強對飼養動(dòng)物的管理，為了保護受害人的合法權益。”申惠文說(shuō)，與《侵權責任法》第七十九條相比，民法典草案新增了“能夠證明損害是因被侵權人故意造成的，可以減輕責任”。實(shí)踐中，一些人對他人飼養的動(dòng)物，實(shí)施挑逗、投打等行為，結果導致了自身的損害。這種行為在法律上被認定為故意，可以減輕動(dòng)物飼養人或者管理人的責任。

總之，動(dòng)物的飼養人或管理人作為動(dòng)物的直接控制人，應當遵守國家或地方的管理規定，確保動(dòng)物的安全性。同時(shí)，不應當故意對他人飼養的動(dòng)物實(shí)施挑逗、投打等行為。如果動(dòng)物飼養人或者管理人違反了管理規定，受害者也有故意，就適用過(guò)錯相抵，減輕動(dòng)物飼養人或者管理人的責任，這符合社會(huì )公平正義的要求。

【草案原文·第一千二百四十五條】飼養的動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物飼養人或者管理人應當承擔侵權責任;但是，能夠證明損害是因被侵權人故意或者重大過(guò)失造成的，可以不承擔或者減輕責任。

第一千二百四十六條 違反管理規定，未對動(dòng)物采取安全措施造成他人損害的，動(dòng)物飼養人或者管理人應當承擔侵權責任;但是，能夠證明損害是因被侵權人故意造成的，可以減輕責任。

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