房貸利率要“換錨” 國有大行：主動(dòng)轉換僅占20%選浮動(dòng)利率占多數

今年新規，房貸利率要進(jìn)行“換錨”，截止時(shí)間還剩一個(gè)月。對于諸多有房貸的人來(lái)說(shuō)，選固定利率還是浮動(dòng)利率是個(gè)問(wèn)題。那么，本篇就來(lái)分析一下。

多家國有大行的數據均顯示，其廣州地區客戶(hù)中，主動(dòng)選擇轉換的客戶(hù)只占20%左右，大部分人仍未主動(dòng)進(jìn)行選擇。其中，選擇轉LPR為定價(jià)基準的占了絕大多數。

目前離存量房貸利率“換錨”截止時(shí)間只有一個(gè)月了，存量貸款中，由于按揭房貸貸款期限長(cháng)，到底是選擇固定利率還是浮動(dòng)利率，成為眾多存量房貸款者的選擇難題。

雖然從2月底就開(kāi)始通過(guò)各種渠道通知客戶(hù)進(jìn)行轉換，而且轉換渠道多樣簡(jiǎn)便，可通過(guò)手機銀行、智能柜員機、貸款服務(wù)行等渠道完成，但是主動(dòng)選擇轉換的占比并不高。

選固定利率還是浮動(dòng)利率？

“對于借款人來(lái)說(shuō)，不管是選擇固定利率還是‘LPR+加點(diǎn)’浮動(dòng)利率，都面臨著(zhù)利率風(fēng)險。”民生銀行首席研究員溫彬表示，目前LPR是下行趨勢，所以如果選擇了LPR浮動(dòng)利率，房貸成本會(huì )較之前減少。但是，未來(lái)，如果LPR利率一旦出現回升，房貸利率則會(huì )上升，甚至有可能超過(guò)以前的月供成本。

溫彬進(jìn)一步指出，短期來(lái)看，未來(lái)兩三年，利率還是保持下降的趨勢，但是，LPR是分1年期和5年期以上的，房貸大多是與5年期以上LPR利率掛鉤。

利率下降更多是傾向于1年期LPR利率，而由于國家政策是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外，中長(cháng)期LPR走勢，由于受到形勢變化、通脹水平、就業(yè)水平、國際收支水平等多因素影響，目前難以預測。

因此，可根據自身情況，以及貸款價(jià)格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉換方式。

如果此前的房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長(cháng)的話(huà)，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。

而如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉，可以通過(guò)提前還款方式來(lái)規避利率波動(dòng)的風(fēng)險的情況，則可以選擇浮動(dòng)利率。

如果是100萬(wàn)貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，按照今年5年期以上LPR累計下行15個(gè)基點(diǎn)計算，購房者月供可以減少約90元，合計30年能減少利息大約32400元。

主動(dòng)轉換僅占20%選浮動(dòng)利率占多數

多家國有大行均表示，其廣州地區客戶(hù)中，僅20%左右的客戶(hù)主動(dòng)選擇轉換，其中選擇轉LPR為定價(jià)基準的占了絕大多數。

對此，按揭行業(yè)資深人士鄭大源表示，大部分人未轉，主要仍在觀(guān)望。部分借款人認為房貸是長(cháng)期的，LPR長(cháng)期走勢無(wú)法判斷，轉換后可能會(huì )提高月供。

前年開(kāi)始加入月供族的黃小姐就嘆道：“如果選擇固定利率，將來(lái)LPR降低了，自己就會(huì )多支付利息，如果選擇LPR，將來(lái)LPR上揚了，自己還是多支付利息，到底是選還是不選呢?如何選?覺(jué)得像是賭博，心里沒(méi)底。”

那么，對于未轉換的存量房貸，銀行將會(huì )如何處理呢?

工行、農行、中行、建行均表示，將持續通過(guò)各種渠道宣傳，推進(jìn)存量個(gè)人貸款轉換工作。對于未能在2020年8月31日前辦理定價(jià)基準轉換的，屆時(shí)銀行將按照中國人民銀行相關(guān)要求執行。記者了解到，對于未進(jìn)行轉換的存量房貸，截至目前，央行未有相關(guān)措施出臺。

不過(guò)，也有部分銀行幫未進(jìn)行轉換的客戶(hù)批量轉換為L(cháng)PR定價(jià)基準。交行、招行、浦發(fā)、民生等均表示會(huì )代客戶(hù)批量轉換。

而對于銀行進(jìn)行批量轉換的，如客戶(hù)不同意，都可登錄手機銀行或者到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)簽約，轉換為固定利率。

固定利率和LPR+加點(diǎn)浮動(dòng)利率對比

2020年1月1日起，金融機構新發(fā)放貸款不再使用貸款基準利率，應主要參考LPR進(jìn)行貸款定價(jià)。而對于此前的存量貸款，根據央行2019年12月28日發(fā)布的第30號公告，存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準轉換工作2020年3月1日起正式啟動(dòng)，原則上于2020年8月31日前完成。

央行對轉換給出了兩個(gè)選擇。

一是轉為“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，即將原合同約定的利率定價(jià)方式轉換為以L(fǎng)PR為定價(jià)基準加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負值)，加點(diǎn)數值在合同剩余期限內固定不變。

二是轉換為固定利率。而且，定價(jià)基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

假如目前執行的是貸款基準利率(4.9%)打9折，即4.41%。如果轉換成LPR，原合同利率與2019年12月份LPR的差額為(4.41%-4.80%=-0.39%)，這意味著(zhù)合同剩余期限內，房貸利率轉為L(cháng)PR-0.39%，“-0.39%”這一加點(diǎn)數值是不變的，未來(lái)房貸利率則看LPR的漲跌，LPR漲房貸利率漲，反之則降。

如果借款人選擇轉為“固定利率”，那么在整個(gè)合同的剩余期限內，房貸都將執行4.41%這個(gè)利率。

說(shuō)到底，是選固定利率還是選擇浮動(dòng)利率，關(guān)鍵看LPR走勢。目前，最新的1年期LPR報價(jià)為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，其價(jià)格已連續三個(gè)月“按兵不動(dòng)”。自去年8月LPR報價(jià)機制改革以來(lái)，至今年7月共報價(jià)12次。其中，1年期LPR下降過(guò)4次，分別在去年9月、11月和今年2月、4月，分別下降5bp、5bp、10bp、20bp;5年期以上LPR共下降過(guò)3次，分別在去年11月和今年2月、4月，分別下降5bp、5bp、10bp。

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