固定利率與LPR哪個(gè)更劃算？?jì)煞N方式僅一次轉換機會(huì )

今年3月1日，備受關(guān)注的存量個(gè)人房貸定價(jià)基準轉換工作正式啟動(dòng)。根據央行公告，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。眼看期限將至，到底是選一成不變的固定利率，還是選擇以L(fǎng)PR(貸款市場(chǎng)報價(jià)利率)為基準加點(diǎn)的浮動(dòng)利率，還在猶豫的客戶(hù)必須做決定了。

兩種方式僅一次轉換機會(huì )

長(cháng)期以來(lái)，個(gè)人房貸利率都是在央行貸款基準利率上打折或上浮一定比例。根據央行公告，從2020年1月1日起，金融機構新發(fā)放貸款不再使用貸款基準利率，改為主要參考LPR進(jìn)行貸款定價(jià)。這意味著(zhù)個(gè)人貸款利率也要與基準利率脫鉤，改與LPR息息相關(guān)。

對于此前的存量貸款，央行在去年年底發(fā)布公告稱(chēng)，存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準轉換工作2020年3月1日起正式啟動(dòng)，原則上于2020年8月31日前完成。

具體來(lái)說(shuō)，央行對存量房貸客戶(hù)給出了兩個(gè)選擇，一個(gè)是轉為“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，即將原合同約定的利率定價(jià)方式轉換為以L(fǎng)PR為定價(jià)基準加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負值)，加點(diǎn)數值在合同剩余期限內固定不變;二是轉換為固定利率。定價(jià)基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

選擇何時(shí)轉換不影響加點(diǎn)數值

據了解，大部分銀行都是在今年三四月份開(kāi)始轉換工作。受疫情影響，銀行都推薦客戶(hù)通過(guò)手機銀行、網(wǎng)上銀行等線(xiàn)上渠道自主進(jìn)行轉換。轉換工作已經(jīng)開(kāi)始了幾個(gè)月，現在才選擇轉換的客戶(hù)會(huì )不會(huì )比之前轉換的客戶(hù)吃虧呢?答案顯然是否定的。

根據央行公告，不論選擇哪種定價(jià)方式，轉換時(shí)點(diǎn)前后貸款利率不變，都跟原執行的房貸利率一樣。

央行有關(guān)負責人此前解釋稱(chēng)，同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3至8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉換，均根據2019年12月LPR(5年期以上LPR為4.8%)和原執行的利率水平確定加點(diǎn)數值，加點(diǎn)數值不受轉換時(shí)點(diǎn)的影響。具體來(lái)說(shuō)，加點(diǎn)數值=轉換前的房貸利率-4.8%。

大部分銀行會(huì )批量轉換為L(cháng)PR

如果客戶(hù)在8月31日前沒(méi)有主動(dòng)轉換，銀行會(huì )如何處理呢?目前，大部分銀行已經(jīng)公告將代客戶(hù)批量轉換為L(cháng)PR定價(jià)方式。如果客戶(hù)有異議，可以在年底前找銀行轉回或協(xié)商處理。

現在離批量轉換的統一日期還有一點(diǎn)兒時(shí)間，客戶(hù)可以在批量轉換前通過(guò)手機銀行、智能柜員機、貸款經(jīng)辦行等渠道進(jìn)行自主轉換。需要提醒的是，貸款定價(jià)基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

根據各家銀行公告，如果客戶(hù)參與的是批量轉換，之后又對轉換結果有異議，可于2020年12月31日(含)前通過(guò)手機銀行自助轉回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

農行公告稱(chēng)，如客戶(hù)希望撤銷(xiāo)批量轉換，保持原合同的定價(jià)方式，可通過(guò)相關(guān)渠道申請辦理，但是撤銷(xiāo)操作僅能辦理一次。

有業(yè)內人士指出，存量房貸此前基本都是以貸款基準利率為定價(jià)基準，而LPR形成機制改革之后，貸款基準利率逐步淡化，調整的可能性不太大。批量轉換后客戶(hù)如再申請轉回原合同安排，其實(shí)就跟選擇固定利率差不多。

部分客戶(hù)年內房貸利率可能下調

根據銀行公告，從轉換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)利率調整日(重定價(jià)日)，房貸利率保持不變。在每個(gè)利率調整日，貸款利率水平將取最近一次發(fā)布的相應期限LPR與加點(diǎn)數值之和重新計算確定。此前，我國大部分存量房貸的重定價(jià)周期都是一年，重定價(jià)日多為每年1月1日或貸款發(fā)放日的對應日。

據了解，各家銀行對于此次定價(jià)基準轉換后的利率調整日規定并不完全一致。六大行中，建行、交行、郵儲、中行和農行都規定利率調整日與原合同保持不變，只有工行的重定價(jià)日調整為貸款發(fā)放日對應日。

對于重定價(jià)日是在轉換日期之后的客戶(hù)，年內就會(huì )執行最新的房貸利率;而重定價(jià)日為每年1月1日或是在轉換日期之前的客戶(hù)，將在明年規定時(shí)間進(jìn)行調整。

舉例來(lái)說(shuō)，如果客戶(hù)的貸款發(fā)放日是2010年10月9日，在今年8月26日參與了批量轉換，重定價(jià)日確定為每年10月9日，則該客戶(hù)今年10月9日就會(huì )進(jìn)行第一次重定價(jià)，要按照今年9月20日公布的LPR值計算貸款執行利率;如果客戶(hù)的重定價(jià)日為每年6月10日，也是在今年8月參與銀行統一轉換，則要到明年6月10日才進(jìn)行第一次重定價(jià)，到時(shí)將以2021年5月的LPR計算實(shí)際利率。如果貸款重定價(jià)日為每年1月1日，在明年元旦重定價(jià)時(shí)將根據今年12月20日出爐的LPR計算房貸利率。

相較去年12月，目前5年期LPR已下調了15個(gè)基點(diǎn)。因此，如果選擇了LPR定價(jià)方式客戶(hù)近期就要進(jìn)行利率重定，房貸利率馬上就能下調0.15個(gè)百分點(diǎn)。 文/本報記者 程婕 統籌/余美英

支招

如何選擇看客戶(hù)對利率走勢判斷

業(yè)內人士指出，兩種轉換方式各有優(yōu)勢，具體如何選擇主要取決于客戶(hù)自己對未來(lái)市場(chǎng)利率走勢的判斷。如果認為未來(lái)LPR會(huì )下降，那么轉換為參考LPR定價(jià)會(huì )更好;如果認為未來(lái)LPR可能上升，那么轉換為固定利率就會(huì )有優(yōu)勢。

不過(guò)，由于存量房貸期限一般最長(cháng)可到30年，就算提前還款，很多人也需要至少背負10年以上。要準確判斷如此長(cháng)久的時(shí)間里市場(chǎng)利率的走勢，對普通人來(lái)說(shuō)的確太難了。因此，民生銀行首席研究員溫彬建議，存量房貸客戶(hù)還要根據自身具體情況，以及貸款價(jià)格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉換方式。如果此前的房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長(cháng)的話(huà)，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不大，選擇浮動(dòng)利率可能更合適，因為即使LPR出現反轉，也可通過(guò)提前還款方式來(lái)規避利率風(fēng)險。

北京青年報記者了解到，自2019年8月改革以來(lái)，LPR共進(jìn)行13次報價(jià)。目前，1年期LPR累計下行46個(gè)基點(diǎn)，5年期LPR累計下行20個(gè)基點(diǎn)。大部分銀行人士預計，由于未來(lái)一段時(shí)間LPR仍有一定下行空間，借款人采用LPR作為定價(jià)基準(浮動(dòng)利率)將可能是普遍的方式。

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關(guān)鍵詞： 固定利率 LPR