房貸利率“換錨”倒計時(shí) 個(gè)貸經(jīng)理：根據自身情況進(jìn)行選擇

房貸利率“換錨”期限將至，而對房貸一族來(lái)說(shuō)，個(gè)人房貸利率的變化是他們最關(guān)心的事，選擇不同的還款方式，也直接關(guān)乎月供增減。

《證券日報》記者近日走訪(fǎng)部分銀行網(wǎng)點(diǎn)，了解到各家銀行房貸利率“換錨”時(shí)間不一：部分國有大行選擇8月25日起統一為客戶(hù)調整為貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)定價(jià)，部分中小銀行則在5月份或7月份已經(jīng)為客戶(hù)統一轉換。

走訪(fǎng)過(guò)程中，多位個(gè)貸經(jīng)理向記者表示，從春節過(guò)后就開(kāi)始通知客戶(hù)做房貸利率轉換的工作，目前對于大部分購房者已經(jīng)辦理了轉換，但是猶豫不決的客戶(hù)依然有。同時(shí)記者了解到，若不接受批量轉換規則，可與銀行提前聯(lián)系或者轉換后協(xié)商撤銷(xiāo)。專(zhuān)家表示，不管轉換與否，都會(huì )面臨利率風(fēng)險。應考慮包括貸款價(jià)格、貸款期限、貸款余額、未來(lái)利率走勢等因素，綜合選擇更適合自己的利率轉換方式。

銀行房貸利率

“換錨”啟動(dòng)時(shí)間不一

去年年底，央行發(fā)布公告稱(chēng)，為進(jìn)一步深化LPR改革，商業(yè)銀行應自2020年3月1日起與存量貸款客戶(hù)正式切換存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準，原則上存量貸款利率定價(jià)基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。簡(jiǎn)單說(shuō)，如果選擇固定利率，未來(lái)貸款利率值將固定不變;如果選擇“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，利率水平將隨市場(chǎng)利率水平變化。

據記者了解，多家銀行已經(jīng)完成了存量房貸利率定價(jià)基準批量轉換工作。其中，浦發(fā)銀行、南京銀行等多家銀行已于8月前進(jìn)行了批量統一轉換。也有部分銀行正在啟動(dòng)相關(guān)轉換工作。

例如，8月12日，工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、郵政儲蓄銀行5家國有銀行均發(fā)布公告稱(chēng)，將于8月25日起，將符合轉換條件的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款，批量轉換為L(cháng)PR定價(jià)。

據《證券日報》記者梳理發(fā)現，五家國有大行此次批量轉換的規則基本一致，即轉換后的貸款加點(diǎn)數值等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月份發(fā)布的相應期限LPR的差值。同時(shí)，多家銀行提醒，若不接受批量轉換規則，可與銀行提前聯(lián)系或者轉換后協(xié)商撤銷(xiāo)。根據各家銀行公告，批量轉換完成后，若對轉換結果有異議，可于2020年12月31日(含)前通過(guò)手機銀行自助轉回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

“5月底之前我們行已經(jīng)完成轉換工作，但是對于不愿意接受轉換的客戶(hù)也可以撤回。” 某銀行的客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，近期銀行工作人員正在統計名單。

也有客戶(hù)經(jīng)理向記者坦言，此前銀行已通過(guò)短信、微信等多種方式通知客戶(hù)進(jìn)行存量房貸定價(jià)基準的轉換。對于大部分人來(lái)說(shuō)，其實(shí)已經(jīng)辦理完了，但是仍有部分客戶(hù)猶豫不決。“對于這部分客戶(hù)做解釋工作要花一點(diǎn)時(shí)間，尤其是老年群體。”

個(gè)貸經(jīng)理：

根據自身情況進(jìn)行選擇

對房貸一族來(lái)說(shuō)，最關(guān)心個(gè)人房貸利率的變化。

8月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，8月20日貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)為1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。

記者注意到，自4月份下調以來(lái)，雖然LPR報價(jià)已連續4個(gè)月保持不變，但總體來(lái)看有一定降息幅度。據央行數據顯示，自去年8月份LPR報價(jià)機制改革以來(lái)，至此，新的LPR報價(jià)機制執行已滿(mǎn)一年。截至目前報價(jià)，5年期以上LPR共下降3次，從4.85%降到了4.65%，累計下行20個(gè)BP。

受此影響，LPR帶動(dòng)實(shí)際貸款利率持續下行。今年以來(lái)全國重點(diǎn)城市首套及二套主流房貸利率已經(jīng)保持“八連降”。根據融360大數據研究院對全國41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年8月(7月20日-8月18日)，全國首套房貸款平均利率為5.25%，環(huán)比下調1個(gè)基點(diǎn);二套房貸款平均利率則為5.56%，環(huán)比下降2基點(diǎn)。首套、二套平均利率均較去年同期下降22個(gè)基點(diǎn)。

《證券日報》記者在走訪(fǎng)銀行網(wǎng)點(diǎn)時(shí)了解到，由于不同的客戶(hù)在申請房貸時(shí)簽訂的貸款利率不同，所以在選擇LPR還是固定利率時(shí)，也要有所區分。

“對于客戶(hù)而言，選擇固定利率或LPR定價(jià)，還是基于個(gè)人對未來(lái)利率走勢的判斷。如果認為未來(lái)LPR利率大概率降低，就可以選擇轉換。”多位銀行個(gè)貸經(jīng)理對記者表示，定價(jià)基準只能轉換一次，不方便提出具體建議。

某銀行個(gè)貸經(jīng)理給記者算了一筆賬，假定購房者選擇掛鉤LPR，由于重新定價(jià)日在明年1月1日，如果截至今年年底5年期LPR利率一直延續當前的4.65%水平，那么按照100萬(wàn)元貸款本金、30年等額本息計算，購房者每個(gè)月的房貸月供將減少約90元，全年節省1080元。

“按目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，利率肯定是下行的，也就是說(shuō)目前選擇LPR利率比較合適。但是也不排除之后LPR會(huì )上漲，不少貸款人的房貸期限還有十幾、二十年，這中間的擾動(dòng)因素會(huì )很多，如果之后有什么政策變化，長(cháng)期利率是很難做預測的。”某國有大行的個(gè)貸經(jīng)理表示。

此外，記者隨機采訪(fǎng)了部分購房者，在部分購房者看來(lái)，考慮到利率還有進(jìn)一步下行空間，不少人選擇將存量房貸轉換為L(cháng)PR定價(jià)。

例如，家住北京市海淀區的一位張女士告訴記者：“我們業(yè)主群里之前就有討論過(guò)這個(gè)問(wèn)題，到底要不要將房貸轉成LPR利率，說(shuō)法很多，目前看上去LPR浮動(dòng)利率似乎更能省錢(qián)，所以群內大部分人最終還是選擇轉化LPR定價(jià)。”

“選擇轉成LPR浮動(dòng)利率，主要是因為之前的房貸利率有點(diǎn)高，預期未來(lái)利率下行的概率更大，所以換成LPR要合適一些。”張女士稱(chēng)。

但也有一些享受了較低房貸利率、打了折扣的購房者表示，穩妥點(diǎn)沒(méi)壞處。“此前房貸利率享受的價(jià)格折扣力度較大，本來(lái)利率已經(jīng)很低，而且還款期限比較長(cháng)，選擇固定利率，這樣不用操心未來(lái)利率的漲跌。” 一位家住北京市朝陽(yáng)區的王女士稱(chēng)。

預計后續利率下調空間不大

總體維持低息狀態(tài)

LPR改革穩步推進(jìn)已滿(mǎn)1年，未來(lái)走勢如何?對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，8月份5年期LPR基礎利率繼續不變，說(shuō)明近期下調空間已經(jīng)不大。當前對金融風(fēng)險防范的提法有所增多，客觀(guān)上會(huì )限制LPR的走勢，也會(huì )影響房貸利率的走勢。預計后續利率下調空間不大，但總體上維持低息的狀態(tài)。

“不管轉換與否，都會(huì )面臨利率風(fēng)險，根據自己的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行選擇。”中國民生銀行首席研究員溫彬在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，對于LPR下一步的走勢，由于LPR分兩個(gè)品種，分別是一年期和五年期，由于國家政策是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩，因此5年期以上LPR利率水平大概率會(huì )保持一個(gè)穩定。具體到更中長(cháng)期來(lái)看，中長(cháng)期LPR走勢受到經(jīng)濟形勢、通脹水平、就業(yè)情況、國際收支狀況等多因素影響，可能會(huì )有一些相應的變化，目前難以預測。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼對記者表示，其實(shí)，房貸利率轉成掛鉤LPR還是固定利率，與現在的利率是多少無(wú)關(guān)。只需要判斷未來(lái)利率走勢是上升還是下降。如果判斷是上升，那么就轉成固定利率，如果判斷是下降，就轉成掛鉤LPR。“從中短期看，我國利率處于下行趨勢。將存量浮動(dòng)利率房貸轉成以L(fǎng)PR作為定價(jià)基準，對借款人是有利的，有助于減輕借款人房貸支出。”

在董希淼看來(lái)，目前來(lái)看，比較適合轉成掛鉤LPR。理由有以下四點(diǎn)：首先，判斷長(cháng)期利率走勢上行還是下行，不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識的;其次，即使幾年后利率上行，但本金逐步減少，利率上行帶來(lái)的損失其實(shí)比預期要低;再次，無(wú)論是自住還是投資，房子持有時(shí)間可能平均不會(huì )超過(guò)十年，所以，并不需要考慮太長(cháng)期限的利率走勢;最后，如果出現了與預期不一樣的利率大幅上升走勢，還可以提前還貸。

溫彬建議，房貸族應根據自身情況，包括貸款價(jià)格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉換方式。如果此前房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長(cháng)的話(huà)，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排;如果月供剩余時(shí)間較短，以前的房貸利率又比較高，可以選擇LPR，即便經(jīng)濟好轉，通脹上升，未來(lái)LPR上升，也可以通過(guò)提前還款方式來(lái)規避利率波動(dòng)的風(fēng)險。

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