房地產(chǎn)業(yè)或迎融資"緊箍咒" 房企如何應對主動(dòng)控風(fēng)險、降負債？

房地產(chǎn)企業(yè)借助高杠桿進(jìn)行快速擴張的時(shí)代，正在走向終結。近日，住建部、央行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，并且形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則。

其中，對房地產(chǎn)融資的管理，主要以“三條紅線(xiàn)”為標準，具體為：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍不得融資。根據房企的“踩線(xiàn)”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實(shí)施差異化債務(wù)規模管理。

“三道紅線(xiàn)”“四檔管理”，這一還未真正落地但已箭在弦上的房企融資新規，引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注。對此,房企如何積極應對,主動(dòng)控風(fēng)險、降負債?

融資收緊信號明顯

今年上半年，受疫情影響,國內信貸環(huán)境明顯寬松，部分資金違規流入樓市，部分城市商品房交易及土地市場(chǎng)熱度較高。

多家研究機構的統計數據顯示，1-8月，百強房企拿地總額同比顯著(zhù)上升;50大房企招拍掛拿地金額達1.7萬(wàn)億元創(chuàng )歷史新高;新增貨值超千億房企達到23家;第二梯隊房企拿地最積極，多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上，逆勢擴儲勢頭明顯。

對于今年以來(lái)房企拿地熱度不減的原因，業(yè)內人士認為，上半年流動(dòng)性總量寬松的環(huán)境下，整體融資環(huán)境改善，房企拿地積極性提升。

這一現象引起了監管部門(mén)高度關(guān)注。“7.24”國務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì )明確提出，要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng);“8.20”住建部、央行重點(diǎn)房企座談會(huì )研究，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則。加上業(yè)內對“三條紅線(xiàn)”政策的心理預期，房企融資收緊的信號更加強烈。

對此,中指研究院企業(yè)研究總監李建橋對中華工商時(shí)報記者表示，為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)指標劃定“三道紅線(xiàn)”，旨在繼續堅持“房住不炒”定位，通過(guò)管控房企有息負債增長(cháng)情況，管控房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平，筑牢房企安全底線(xiàn)。與以往政策不同，“三道紅線(xiàn)”將實(shí)現對融資激進(jìn)企業(yè)的精準管控，防范企業(yè)風(fēng)險，倒逼企業(yè)理性投資，間接引導土地市場(chǎng)逐步回歸，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

這“三道紅線(xiàn)”中的三個(gè)指標為衡量企業(yè)負債結構、償債能力的主要指標。這三大指標互為表里、相輔相成，綜合反映企業(yè)負債情況及償債能力。

在業(yè)內人士看來(lái),這既是監管約束指標，又是預期引導指標，有相對明顯的調控效果。未來(lái)在“三條紅線(xiàn)”的約束下，還可以倒逼一些房企把商品銷(xiāo)售作為主攻方向，推動(dòng)房企回歸實(shí)體，降杠桿的同時(shí)增加市場(chǎng)供給，對于房企來(lái)說(shuō)可增加現金流促進(jìn)長(cháng)遠發(fā)展，對于消費者來(lái)說(shuō)也會(huì )降低購房成本。

多家房企積極表態(tài)

近期以來(lái),土地市場(chǎng)火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等地紛紛傳來(lái)收緊調控消息。在業(yè)內人士看來(lái),隨著(zhù)“三道紅線(xiàn)”這一政策正式落地,將有效限制房企融資擴張速度，短期將使得土地市場(chǎng)降溫，長(cháng)期將使得土地市場(chǎng)更加平穩，周期性波動(dòng)減弱。

李建橋表示，從整體來(lái)看，這一規定將限制房企有息負債增長(cháng)速度(最高為15%)，抑制房地產(chǎn)企業(yè)規模的無(wú)序擴張，促進(jìn)房企穩杠桿甚至降杠桿。從單個(gè)房企財務(wù)指標入手，根據其杠桿水平、償債能力的表現，給出有息債務(wù)規模相應的增速上限，此舉能夠強化行業(yè)中杠桿水平不高、財務(wù)穩健的地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢，改變行業(yè)的長(cháng)遠預期，更有利于企業(yè)實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展。

對于房企融資新規以及“三道紅線(xiàn)”，多家房企的管理層均公開(kāi)表示重視。在融創(chuàng )中國2020年半年報業(yè)績(jì)會(huì )上，融創(chuàng )中國行政總裁汪孟德在談及監管部門(mén)針對房企設置的融資“三道紅線(xiàn)”時(shí)說(shuō)道,“融創(chuàng )從去年開(kāi)始就一直在降低杠桿，調整負債結構，降低融資成本，比央行要求的已經(jīng)提前開(kāi)始。”

汪孟德表示，“這項政策還是一個(gè)積極正面的政策，主要方向就是穩存量、控增量，在保證穩定的前提下，穩步降低杠桿。這個(gè)政策不是針對某一類(lèi)企業(yè)，是對整個(gè)行業(yè)的所有企業(yè)，目前實(shí)施細則還未公布，作為融創(chuàng )來(lái)說(shuō)已經(jīng)走到前面。”

據悉,目前融創(chuàng )凈負債率是149%。對此,汪孟德表示,爭取凈負債率到年底有一個(gè)明顯的下降，今年年底達到120%，在2021年降至100%以下。

萬(wàn)科總裁祝九勝公開(kāi)表示，整個(gè)行業(yè)長(cháng)期政策的基調和導向沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的變化，政策工具的組合運用都是為了繼續維持“房住不炒”定調，堅持穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。萬(wàn)科已經(jīng)連續11年經(jīng)營(yíng)性現金流為正，對自己的適應能力有信心，萬(wàn)科會(huì )認真研究，盡快適應相關(guān)的規定。

除此之外,多家房地產(chǎn)上市公司也紛紛表態(tài)，對于監管部門(mén)提出的各項指標管理要求，會(huì )嚴格執行公司戰略，向這些指標靠攏。

房企需積極應對監管升級

從2020年上半年的情況來(lái)看，房企融資規模呈現前低后高走勢，截至年中到位資金增速接近回正，綜合融資成本走低。

中指研究院整理的數據顯示，上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金規模達8.3萬(wàn)億元，受疫情對宏觀(guān)經(jīng)濟的影響，同比略降1.9%，與去年同期的7.2%漲幅相比，增速有明顯下滑;單月來(lái)看，3月份到位資金13356億元，同比下滑7.6%，此后各月到位資金逐步增長(cháng)，6月份到位資金20691億元，同比增長(cháng)13.2%，融資恢復趨勢良好。

盡管目前相關(guān)融資規定尚未正式落地，但已箭在弦上,釋放出來(lái)的融資收緊信號已成為業(yè)內共識。那么,房企如何積極應對?

李建橋建議，首先,要堅持穩健財務(wù)政策，控制企業(yè)杠桿水平。從“三道紅線(xiàn)”的設置來(lái)看，監管部門(mén)高度關(guān)注房企負債結構及償債能力情況，房企應控制自身杠桿水平，保持充裕的現金流使其能夠完全覆蓋短期有息債務(wù)。同時(shí)，房企應未雨綢繆、量入為出，做好資金安排，保持經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的穩定性。

其次,需要提升資金管理精細度，提高資金使用效率。伴隨著(zhù)融資環(huán)境的不斷趨嚴，最大程度發(fā)揮資金的效益成為房企提升管理的重要方面,房企應提高資金管理的精細度，建立資金精細化管理體系，優(yōu)化資金使用環(huán)節，保障資金高效運營(yíng)。同時(shí)，房企應不斷提高周轉速度，控制拿地成本，提高資金使用效率，繼續向管理要效益。

此外,還需要積極進(jìn)行融資創(chuàng )新，樹(shù)立品牌，引入戰略投資者。李建橋表示,目前，對房企債務(wù)的監管主要集中在有息負債上，房企可運用資產(chǎn)證券化等融資方式，盤(pán)活存量資產(chǎn)，補充企業(yè)現金流。部分規?；V求強烈的房企，應積極樹(shù)立企業(yè)品牌，并引入戰略投資者，通過(guò)借力實(shí)現跨越式發(fā)展。

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