首部住房租賃條例征求意見(jiàn) 明確提出三個(gè)“不得”

住建部近日對外公布《住房租賃條例》征求意見(jiàn)稿，并向全社會(huì )征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿從出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀活動(dòng)、扶持措施等多方面，對租賃市場(chǎng)的秩序進(jìn)行規范，著(zhù)重維護住房租賃當事人合法權益，構建穩定的住房租賃關(guān)系。

據悉，《住房租賃條例》是我國住房租賃領(lǐng)域首部條例性規范性文件，旨在有效規范市場(chǎng)秩序，推動(dòng)租賃市場(chǎng)監管制度化，對行業(yè)發(fā)展意義重大。

明確提出三個(gè)“不得”

降低長(cháng)租模式風(fēng)險

隨著(zhù)我國住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，房主、房屋中介、租戶(hù)等房屋租賃各方呈現的種類(lèi)和數量急速擴大，房屋租賃、房屋經(jīng)紀等法律關(guān)系日趨復雜。過(guò)去只針對房東和租戶(hù)的法律規定，已難以覆蓋對整個(gè)市場(chǎng)的指導和監管。近期頻頻被媒體曝光的長(cháng)租公寓企業(yè)跑路、租金貸、虛假房源等問(wèn)題，嚴重影響了房屋租賃市場(chǎng)的正常發(fā)展和秩序。

9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例》征求意見(jiàn)稿，其目的在于構建穩定的住房租賃法律關(guān)系，維護正常健康有序的房屋租賃市場(chǎng)秩序。特別是針對長(cháng)效租賃經(jīng)營(yíng)模式，征求意見(jiàn)稿提出了多方面規范措施。

具體來(lái)看，征求意見(jiàn)稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內容。

對“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營(yíng)模式，征求意見(jiàn)稿還提出，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長(cháng)于給付房屋權利人租金周期等高風(fēng)險經(jīng)營(yíng)行為的，房產(chǎn)管理等部門(mén)應當將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監管，直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度，將租金、押金等納入監管。

業(yè)內人士對此評價(jià)稱(chēng)，征求意見(jiàn)稿中對于廣泛關(guān)注的租金貸問(wèn)題，明確提出了“三個(gè)不得”要求，針對租賃機構在非理性擴張過(guò)程中所存在的“高進(jìn)低出”問(wèn)題，給予了嚴厲約束。從效果上看，通過(guò)強化監管的方式，有助于提前抑制風(fēng)險發(fā)生的可能。

上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進(jìn)認為，上述政策的出臺，進(jìn)一步細化了房屋租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策，特別是針對目前波動(dòng)較大的長(cháng)租公寓市場(chǎng)，征求意見(jiàn)稿提出的上述政策如果能真正落實(shí)，將會(huì )對長(cháng)租公寓市場(chǎng)等房屋租賃行業(yè)發(fā)揮有效規范引導作用，同時(shí)有利于降低長(cháng)租公寓經(jīng)營(yíng)方式的風(fēng)險。

虛假房源備受詬病

逾期不改責令停業(yè)

發(fā)布虛假房源信息是房屋租賃市場(chǎng)亂象中飽受詬病的一類(lèi)問(wèn)題。一套房屋照片成為多套房源共用“實(shí)景”、相同房源價(jià)格相差數十萬(wàn)元……房產(chǎn)中介通過(guò)發(fā)布虛假房源、偽造房屋交易價(jià)格等方式，誘導購房者、租房者上鉤的情況頻頻發(fā)生。

針對房屋租賃企業(yè)發(fā)布虛假房源、隱瞞影響住房租賃的重要信息，泄露或不當使用客戶(hù)信息等內容，征求意見(jiàn)稿都進(jìn)行了詳細的說(shuō)明及相關(guān)處罰措施。

比如，對發(fā)布虛假房源信息的行為，征求意見(jiàn)稿規定，由房產(chǎn)管理部門(mén)予以警告，責令限期改正;逾期不改正的，責令停業(yè)1個(gè)月以上6個(gè)月以下;可以處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。造成損失的，依法承擔賠償責任。

近年來(lái)，有關(guān)部門(mén)加大了對此類(lèi)亂象的整頓治理力度。

2018年6月底，住建部會(huì )同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場(chǎng)監管總局、銀保監會(huì )等部委，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項行動(dòng)。重點(diǎn)打擊包括房地產(chǎn)黑中介等房市亂象，具體包括打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽(yáng)合同、強制提供代辦服務(wù)、侵占客戶(hù)資金、參與投機炒房的房地產(chǎn)黑中介。隨后住建部分批向全國通報違法違規房地產(chǎn)中介機構名單。

《法治日報》記者注意到，征求意見(jiàn)稿明確提出，出租人將不符合工程建設強制性標準、消防安全要求或者室內裝修國家有關(guān)標準的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者將廚房、衛生間、陽(yáng)臺和地下儲藏室等非居住空間出租，情節嚴重的，對單位處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

劃出從業(yè)人員“紅線(xiàn)”

加大行業(yè)監管力度

欺詐客戶(hù)、惡性競爭、“涉黑”、租賃糾紛投訴無(wú)門(mén)……租賃市場(chǎng)的種種混亂，讓房屋中介人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)似乎成了“既讓人離不開(kāi)卻又備受詬病”的行業(yè)，房屋經(jīng)紀業(yè)服務(wù)質(zhì)量和規范性亟待提高。

此次征求意見(jiàn)稿提出，要建立住房租賃機構登記制度，提高準入門(mén)檻。加強對于行業(yè)準入企業(yè)的監管，建立租賃機構登記制度，要求企業(yè)進(jìn)行備案，制定獎懲措施，明確了房屋經(jīng)紀機構及從業(yè)人員行為的“紅線(xiàn)”。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )常務(wù)理事兼法律事務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )執行主任朱樹(shù)英分析稱(chēng)，我國房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的中介行業(yè)發(fā)展很不平衡，中介行業(yè)多以小企業(yè)為主，大公司數量較少，而且房屋租賃中介市場(chǎng)成本、競爭技術(shù)門(mén)檻較低，導致出現低價(jià)競爭的不良狀態(tài)，最終都由消費者買(mǎi)單。

“此前市場(chǎng)中介行業(yè)的準入門(mén)檻太低，隨著(zhù)我國簡(jiǎn)政放權政策推行，很多小中介公司先去注冊營(yíng)業(yè)執照，只需在住建部門(mén)備案即可。準入門(mén)檻低，很容易讓某些小中介公司處在政府職能部門(mén)的監管之外。”朱樹(shù)英說(shuō)。

朱樹(shù)英建議，應該完善房屋租賃市場(chǎng)機制，增加供應，壯大市場(chǎng)主體做大規模，穩定租賃關(guān)系，加強權益保障提高服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，加強中介服務(wù)人員的培訓，提升素質(zhì)，推行從業(yè)人員登記備案制度和職業(yè)培訓制度，鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員參加全國評價(jià)類(lèi)考級考試，施行服務(wù)等級分類(lèi)。

此次征求意見(jiàn)稿也加大了對房屋經(jīng)紀行業(yè)的監管力度。

征求意見(jiàn)稿規定，提供住房租賃信息發(fā)布服務(wù)的網(wǎng)絡(luò )交易平臺經(jīng)營(yíng)者，應當依法履行聯(lián)網(wǎng)備案責任，并對信息發(fā)布者的真實(shí)身份信息負責，不得允許未備案、被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄或者嚴重違法失信名單的住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其從業(yè)人員發(fā)布房源信息。網(wǎng)絡(luò )交易平臺經(jīng)營(yíng)者知道或者應當知道信息發(fā)布者有提供虛假材料、虛假信息等違法情形的，應當采取刪除、屏蔽相關(guān)信息等必要措施，保存相關(guān)記錄，并向有關(guān)部門(mén)報告;未采取必要措施造成他人損失的，依法與信息發(fā)布者承擔連帶責任。

鼓勵商改租工改租

盤(pán)活存量增加供應

此次征求意見(jiàn)稿還有一個(gè)亮點(diǎn)是，明確在住房租賃行業(yè)鼓勵商改租、工改租等存量盤(pán)活措施，鼓勵增量租賃住房建設以及住房租賃金融的多元化發(fā)展，這些措施對住房租賃企業(yè)無(wú)疑都是利好消息。同時(shí)，征求意見(jiàn)稿也明確了對于違法違規的市場(chǎng)主體的懲戒措施，旨在有效維護住房租賃市場(chǎng)中各個(gè)主體的公平競爭，推動(dòng)市場(chǎng)良性進(jìn)化。

征求意見(jiàn)稿提出，國家鼓勵通過(guò)新增用地專(zhuān)門(mén)建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠(chǎng)房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應。

國家支持金融機構按照風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的原則創(chuàng )新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券及資產(chǎn)支持證券，專(zhuān)門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。住房租賃企業(yè)可以依法質(zhì)押住房租賃租金收益權。

同時(shí)，征求意見(jiàn)稿提出，設區的市級以上地方人民政府應當結合本地租賃住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規劃，合理確定租賃住房建設規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。

此外，征求意見(jiàn)稿還將穩定房租價(jià)格作為政府監管工作的核心。具體規定包括：第一，租金指導制度將加快建立，體現了政府對于租賃市場(chǎng)引導的導向，即形成地方“基準租金”的概念。第二，租金公示制度將加快建立，后續各個(gè)區域和不同住房都會(huì )公布相關(guān)租金信息。第三，租金監管制度將加快建立，“穩租金”概念的提出，成為“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”后的第四個(gè)“穩”，后續租賃市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，租金穩定也會(huì )成為考核各級政府的一項重要內容。

中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授高秦偉認為，從此次征求意見(jiàn)稿來(lái)看，國家監管部門(mén)將推動(dòng)住房租賃政策更加細化、更加務(wù)實(shí)。

本報記者 萬(wàn)靜

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關(guān)鍵詞： 首部住房租賃條例