選擇LPR還是固定利率？“有房一族”中仍有人在糾結

個(gè)人住房貸款定價(jià)基準，選擇LPR還是固定利率?這一選擇題雖然在8月末完成，且LPR轉換率超過(guò)92%，但“有房一族”中仍有人在糾結：要不要在年底前反悔，改為固定利率?

LPR連續5個(gè)月不變

9月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新的貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。兩個(gè)期限品種報價(jià)均與上個(gè)月持平，至此LPR已連續5月保持不變。

9月份LPR不變，之前已有所跡象。

由于LPR報價(jià)與MLF(中期借貸便利)利率掛鉤，因此市場(chǎng)關(guān)注央行MLF操作利率時(shí)也包含對LPR報價(jià)的預判。

9月15日，為維護銀行體系流動(dòng)性合理充裕，央行開(kāi)展6000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對9月17日MLF到期的續做)，此次MLF操作中標利率為2.95%，與前次操作持平。

“央行本次續做MLF的價(jià)格并未調降，預示了本期LPR報價(jià)下調的可能性降低。”有業(yè)內人士分析，MLF的超額續做也說(shuō)明了央行傾向于通過(guò)MLF操作階段性向銀行體系補充中長(cháng)期流動(dòng)性，緩解銀行體系中長(cháng)期流動(dòng)性偏緊的壓力。

防范過(guò)量流動(dòng)性進(jìn)入地產(chǎn)等

“本期LPR保持不動(dòng)符合預期”，民生銀行首席研究員溫彬向中新網(wǎng)表示，近期隨著(zhù)經(jīng)濟逐漸企穩回升，市場(chǎng)利率經(jīng)歷了較明顯的上升過(guò)程。為維護市場(chǎng)預期穩定，LPR保持不動(dòng)，繼續對實(shí)體經(jīng)濟復蘇過(guò)程形成支撐，同時(shí)防范資金空轉套利或過(guò)量流動(dòng)性進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)等領(lǐng)域。

國家統計局數據顯示，1-8月份商品房銷(xiāo)售額96943億元，增長(cháng)1.6%，實(shí)現了年內首次轉正。8月，70城的各線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅略微擴大;二手房?jì)r(jià)格除了二線(xiàn)城市漲幅回落，一線(xiàn)和三線(xiàn)城市的環(huán)比漲幅均現擴大。

為給樓市降溫，7-8月房地產(chǎn)調控出現了轉折，從上半年的全面寬松，開(kāi)始出現收緊趨勢，各地在7-8月累計出臺政策次數達60多次。

“得益于國內疫情防控得力，疫后經(jīng)濟持續修復，今年前8月固定資產(chǎn)投資累計同比增速基本回正，8月社會(huì )消費品零售總額同比增速也首次轉正。利率沒(méi)有進(jìn)一步下調的必要，同時(shí)也為應對全球經(jīng)濟衰退、海外疫情以及國際局勢的不確定性保留政策空間。”貝殼研究院認為。

樓市升溫背后，房貸市場(chǎng)利率連降9個(gè)月

雖然LPR報價(jià)保持不變，但全國首套房、二套房貸款平均利率已經(jīng)連續9個(gè)月下調。

“自去年12月起，數據便由升轉降。”融360研究院最新報告顯示，41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據表明，9月份，全國首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，環(huán)比下降1個(gè)基點(diǎn)。

“9月雖然整體房貸利率水平仍然略降，但越來(lái)越多的城市房貸利率下行趨勢已現拐點(diǎn)，且二套房比首套房的利率拐點(diǎn)更為顯著(zhù)。”融360大數據研究院研究員李萬(wàn)賦說(shuō)。

貝殼研究院21日發(fā)布的《9月重點(diǎn)城市主流房貸利率簡(jiǎn)報》也指出，隨著(zhù)我國貨幣政策寬松力度逐漸減弱，其監測的36城平均主流房貸利率下降速度逐步放緩，9月基本止降。

“其中，首套利率5.21%，二套5.51%，首套利率環(huán)比持平，二套利率微幅下降。與此同時(shí)，銀行放款速度也觸底拉長(cháng)，9月監測的36城房貸平均放款周期39天，環(huán)比延長(cháng)1天。”

“房貸放款周期拉長(cháng)的現象需要注意，這可能會(huì )影響一些購房者貸款的辦理等。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)說(shuō)。

“房貸利率與銀行放款周期的變動(dòng)對購房者的買(mǎi)房決策影響是微小的。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )稱(chēng)，比如300萬(wàn)元的購房商業(yè)貸款，貸款25年，貸款利率5.39%，還款方式以等額本息計，若利率下降5個(gè)基點(diǎn)，月供減少不到90元，影響較小。

許小樂(lè )稱(chēng)，房貸利率低位趨穩意味著(zhù)在未來(lái)短期內，在兩個(gè)不同的時(shí)點(diǎn)購房，利率水平不變，月供相同。放款周期的延長(cháng)則拉長(cháng)了購房者的買(mǎi)房周期。

房貸利率下行放緩，定價(jià)方式還有一次選擇機會(huì )

“雖然影響較小，而且LPR連續5個(gè)月沒(méi)變，但我還是想要自己選。”有“房貸族”說(shuō)。

8月12日，工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行五家國有銀行同時(shí)發(fā)布公告，將于8月25日起對批量轉換范圍內的個(gè)人住房貸款，按照相關(guān)規則統一調整為L(cháng)PR定價(jià)方式。這意味著(zhù)不換的要自己申請，不申請的就默認轉LPR定價(jià)。

9月15日，央行發(fā)布報告稱(chēng)，金融機構絕大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為基準定價(jià)，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準轉換已于2020年8月末順利完成，轉換率超過(guò)92%。

但“被”完成轉換的“有房一族”中，可能還有人心里在犯嘀咕：到底哪個(gè)好?我能反悔嗎?

需要注意的是，銀行公告中還有一句關(guān)鍵的話(huà)：批量轉換完成后，若對轉換結果有異議，可于2020年12月31日(含)前通過(guò)相關(guān)渠道自助轉回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

也就是說(shuō)年底前還有1次機會(huì )，將房貸利率轉回原定價(jià)方式，也可轉換為固定利率。但定價(jià)基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

LPR和固定利率兩種轉換方式各有優(yōu)勢，具體如何選擇取決于自己的判斷，特別是對未來(lái)利率走勢的判斷。

央行此前解釋稱(chēng)，如果認為未來(lái)LPR會(huì )下降，那么轉換為參考LPR定價(jià)會(huì )更好;如果認為未來(lái)LPR可能上升，那么轉換為固定利率就會(huì )有優(yōu)勢。

僅有1次的反悔機會(huì )，你要用嗎？

問(wèn)題的關(guān)鍵就在于，LPR未來(lái)在你房貸期限內會(huì )怎么走?

“這取決于宏觀(guān)經(jīng)濟趨勢、通貨膨脹形勢以及貸款市場(chǎng)供求等因素，具體要看報價(jià)行的市場(chǎng)化報價(jià)。”央行貨幣政策司司長(cháng)孫國峰8月25日在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì )上指出，隨著(zhù)LPR改革推動(dòng)貸款利率下降的潛力進(jìn)一步釋放，預計后續企業(yè)貸款利率還會(huì )進(jìn)一步下行。

中短期看，方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家顏色認為，在常態(tài)化貨幣政策背景下，緩解長(cháng)期流動(dòng)性緊張，央行的主要手段是超量續做MLF，并伴隨常規化的、以逆回購為主要形式的短期流動(dòng)性調節。在我國經(jīng)濟基本面持續改善的情況下，年底之前基本不存在降準降息的可能性。

“四季度銀行壓降結構性存款的壓力仍然較大，實(shí)體經(jīng)濟恢復發(fā)展中還需要較大力度的信貸支持，為緩解銀行體系的中長(cháng)期流動(dòng)性壓力，在通過(guò)MLF調節的基礎上，在適當時(shí)點(diǎn)結構性降準的可能性仍然存在并且必要。”溫彬認為。

所以，年底前的最后一次“二選一”，如果是你，怎么選?(彭婧如)

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關(guān)鍵詞： LPR 固定利率