長(cháng)租公寓“高收低租”背后藏雷 監管：從立法到建立多元調節機制

繼8月杭州、上海等多地長(cháng)租公寓被曝資金鏈斷裂、商家跑路后，近日，廣州一家名為城璞的長(cháng)租公寓再度“爆雷”，引發(fā)公眾對長(cháng)租公寓市場(chǎng)的熱議。近年來(lái)，長(cháng)租公寓發(fā)展迅速，但高收低租、長(cháng)收短付的模式也為其埋下了致命隱患。

租賃公司跑路，租客、房東被“坑”

9月16日晚，廣州城璞長(cháng)租公寓爆出資金鏈斷裂，公司“跑路”帶走租客預交的租金，數百名租戶(hù)和房東前往城璞公寓總部討要說(shuō)法。而該公司名下的西安城璞遇家公寓也出現了同樣的情況。早在事發(fā)前，“爆雷”已露端倪。有內部人士稱(chēng)，廣州城璞長(cháng)租公寓房租驟降，為大量招攬租客，將8000元跟房東收的房子，以3500元的價(jià)格租給租客。目前，房東收不到租金，而租客在交納年租金后，承擔著(zhù)隨時(shí)被房東上門(mén)收房、停水停電的風(fēng)險。

目前警方已介入調查，正在搜集房東和租戶(hù)的合同、付款憑證、身份證復印件等材料，統計涉案金額，同時(shí)對涉事公司法定代表人、高管人員等進(jìn)行調查。

長(cháng)租公寓出狀況的遠不止城璞一家。據媒體公開(kāi)報道，近日，杭州、上海、成都多地長(cháng)租公寓相繼發(fā)生商家跑路事件：8月27日，杭州長(cháng)租公寓“友客”曝出有人交了2萬(wàn)多元房租，中介拿錢(qián)跑路;8月29日，杭州長(cháng)租公寓“巢客”“爆雷”;上海長(cháng)租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也在一夜之間人去樓空……

據公開(kāi)報道，2019年全年，長(cháng)租公寓至少有五十多家出現問(wèn)題，其中資金鏈斷裂及跑路的共有四十多家。進(jìn)入2020年，疫情“黑天鵝”更是讓房屋租賃市場(chǎng)雪上加霜。

背后：“高收低租”背后藏雷

在廣州城璞公寓事發(fā)前，租客小盧剛搬來(lái)3天。他形容該事件“對我來(lái)說(shuō)就像晴天霹靂，我剛交了一年的錢(qián)。”小盧是廣州某高校醫學(xué)院在讀博士生，目前正在一所醫院實(shí)習，因學(xué)校距離實(shí)習醫院的距離較遠，在和同學(xué)溝通后，他和另一名同學(xué)決定在實(shí)習醫院附近合租一套公寓。

9月13日，在看過(guò)業(yè)務(wù)員出示的委托書(shū)、房產(chǎn)證后，其與城璞公司簽訂租房協(xié)議，并一次性交了3萬(wàn)元的租金及2500元的押金，幾乎用掉了手頭的所有積蓄。

讓他沒(méi)想到的是，自己給“新房”購買(mǎi)的家具、鍋碗瓢盆還沒(méi)送到，就收到了城璞公司“破產(chǎn)”的通知。

據小盧介紹，自己之所以選擇一次性支付，是因為該區域正常房租大概每月3500元。業(yè)務(wù)員告訴他，如果按月付，一個(gè)月就是4000元，按半年付是3500元一個(gè)月，如果按年付，就是2500元一個(gè)月，最實(shí)惠。

“這個(gè)也是正常操作，根本沒(méi)有懷疑。”小盧說(shuō)。

由于長(cháng)租公寓牽涉房東、租客及房屋租賃公司三方，在簽租房合同時(shí)，往往房東和租戶(hù)無(wú)直接關(guān)系，而是分別與租賃公司簽合同，這也讓平臺從中有機可乘。

在采訪(fǎng)中記者發(fā)現，相繼“爆雷”的幾家長(cháng)租公寓平臺都有一個(gè)共同的經(jīng)營(yíng)模式，就是“高收低租”“長(cháng)收短付”，即支付房東租金高于租客租金、收取租客租金周期比付給房東房款的周期長(cháng)。有的長(cháng)租公寓以較大的優(yōu)惠力度吸引租客年付，收取租金后卻按月支付給房東。

除了公寓的低租成本外，長(cháng)租公寓公司每年還要攤銷(xiāo)15%~20%的裝修成本以及人工等成本，所以往往盈利周期較長(cháng)。但不少人(企業(yè))追求“短平快”，采用以上方式進(jìn)行快速擴張。這一模式下唯有吸引源源不斷的租客前來(lái)租房時(shí)，“高買(mǎi)低賣(mài)”產(chǎn)生的價(jià)格差才能被新的房客租金來(lái)填補。

但“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”高風(fēng)險經(jīng)營(yíng)行為極易出現資金鏈斷裂。一些不法企業(yè)和個(gè)人有意利用這種模式形成“資金池”，待積累大量資金后卷款跑路，給房東和租客帶來(lái)重大經(jīng)濟損失。如果擴張速度抵消不了消耗現金流的速度，便會(huì )發(fā)生“爆雷”。

監管：從立法到建立多元調節機制

“在我國，長(cháng)租公寓屬于新興產(chǎn)業(yè)，到目前為止還處于剛剛起步階段，在這之前沒(méi)有可以跟隨的成功模式，摸著(zhù)石頭過(guò)河，也使‘高買(mǎi)低賣(mài)’‘長(cháng)收短付’等極具商業(yè)風(fēng)險的做法比比皆是。”知名房產(chǎn)分析師黃卉說(shuō)。

因此，這也使住建部9月7日發(fā)布的《住房租賃條例》(征求意見(jiàn)稿)備受關(guān)注。其中就涉及到了“租金貸”問(wèn)題，并對長(cháng)租公寓“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險都作出了相關(guān)限制性規定。在我國尚未針對住房租賃領(lǐng)域進(jìn)行立法的背景下，這部條例將填補住房租賃領(lǐng)域的法律空白。

混亂的市場(chǎng)需要規范、需要凈化。除住建部外，各大城市近期也紛紛出臺了相關(guān)條例。

9月18日，成都市住房和城鄉建設局聯(lián)合中國銀保監會(huì )四川監管局、成都市互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室、成都市發(fā)展和改革委員會(huì )、成都市公安局、成都市城市管理行政執法局、成都市市場(chǎng)監督管理局、成都市地方金融監督管理局、中國人民銀行成都分行營(yíng)業(yè)管理部，9部門(mén)聯(lián)合出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強住房租賃市場(chǎng)管理的通知》。

不僅成都，杭州、廣州、上海等城市在此之前也逐漸加大了對此行業(yè)“野蠻生長(cháng)”的管控力度。

在成都發(fā)布的《通知》中，進(jìn)一步明確落實(shí)租賃企業(yè)的資金監管，規范租賃金融業(yè)務(wù)。黃卉認為，在資金監管制度下，此舉一方面會(huì )倒逼住房租賃企業(yè)進(jìn)一步核查自身經(jīng)營(yíng)行為的合規性，禁止長(cháng)收短付、違規使用租金貸等行為，健全企業(yè)經(jīng)營(yíng)的內部管理制度，逐步淘汰不合規的企業(yè);另一方面資金監管制度提高了租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)監管門(mén)檻，使得不具備運營(yíng)能力或以短期圈錢(qián)投機為目的的企業(yè)不再盲目進(jìn)入，加劇了行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，優(yōu)化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

此外，黃卉認為在監管方式上，由于市場(chǎng)主體和租賃房源數量的基礎大、種類(lèi)多，監管是否能全面覆蓋市場(chǎng)的租賃房源以及租賃機構的經(jīng)營(yíng)行為，是其中的難點(diǎn)，因此要落實(shí)主體責任，建立多元調解機制，發(fā)動(dòng)多方力量共治共享，相互監督，共同推進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。(記者孫冰潔)

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