越來(lái)越難辦的按揭貸 調控政策紛至沓來(lái)

“要辦按揭貸的話(huà)，盡快辦，后面會(huì )越來(lái)越收緊的。”深圳人劉春曉(化名)計劃年底入手一套新房，在向多家銀行詢(xún)問(wèn)后，得到了這樣不約而同的答復。

早在今年4月份，還是另一番情形。

彼時(shí)，申請者花費幾千元找中介注冊一家殼公司，備齊公司營(yíng)業(yè)執照、房屋資產(chǎn)證明、銀行流水記錄、納稅記錄、貸款記錄等資料，十到十五天就能申請一筆貸款，還能享受深圳市、區兩次利息補貼。

劉春曉身邊的不少朋友，據稱(chēng)都有被部分股份制商業(yè)銀行客戶(hù)經(jīng)理追著(zhù)放貸的經(jīng)歷。在上半年樓市“打新”熱情高漲的深圳，借用信用貸、房抵經(jīng)營(yíng)貸投資買(mǎi)房并不是新鮮事。

然而在9月底，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，金融監管層再度提醒銀行控制新增貸款中房地產(chǎn)貸款比例，給部分銀行帶來(lái)了緊迫感。

越來(lái)越難辦的按揭貸

劉春曉新近打聽(tīng)到的情況是，工商銀行、招商銀行等深圳辦理網(wǎng)點(diǎn)，個(gè)人首套房按揭貸款LPR加點(diǎn)30BP目前仍需排隊辦理;東莞的部分網(wǎng)點(diǎn)個(gè)人首套房按揭貸款LPR加點(diǎn)50BP也需排隊;廣州的一些網(wǎng)點(diǎn)個(gè)人首套房按揭貸款LPR基準利率加點(diǎn)20BP的放款較慢，LPR加點(diǎn)30BP仍正常放款。

深圳招商銀行、建設銀行、工商銀行的相關(guān)人士也向第一財經(jīng)記者證實(shí)了上述情況。

招商銀行零售信貸部一位負責人士表示，年底房貸收緊，除了部分銀行涉房貸放款額度即將用盡、是銀行前緊后松的慣例之外，“30%”的監管紅線(xiàn)是懸在越線(xiàn)銀行頭頂的一把利劍。

該招商銀行負責人士補充道，央行和銀保監會(huì )年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過(guò)全部新增貸款的30%左右，這對銀行有一定的約束作用。

2020年度銀行半年報顯示，招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、平安銀行等新增房地產(chǎn)貸款占比超過(guò)30%。招商銀行在深圳的部分網(wǎng)點(diǎn)已于三季度開(kāi)始主動(dòng)減少新增涉房貸款。

首套房按揭貸是部分銀行眼里的香餑餑，而在另外一部分銀行眼里，可能卻是主動(dòng)邊緣化的業(yè)務(wù)板塊。尤其是央行對于銀行新增涉房貸款的占比提出30%的要求后，更進(jìn)一步加劇了首套房按揭在商業(yè)銀行的雞肋地位。

一位從業(yè)十余年、不愿透露姓名的股份制商業(yè)銀行負責人士直言，雖然一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)客戶(hù)群體基礎廣泛，首套房按揭貸安全保障系數高，銀行出現壞賬的可能性要低一些。但是，收益低、人力物力投入大。

“‘限購’、‘限貸’住房調控大背景下，首套房按揭貸審批很繁瑣，銀行花費同等人力、物力的情況下，收益只有對公業(yè)務(wù)的一半左右，甚至不到三分之一。”上述負責人士無(wú)奈感慨道，在銀行貸款利率已經(jīng)放開(kāi)的今天，開(kāi)展太多這方面的業(yè)務(wù)于中小型商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)無(wú)太大裨益。

實(shí)際上，這幾年，類(lèi)似于興業(yè)銀行、光大銀行、中信銀行等，在部分三四線(xiàn)城市早已開(kāi)始停止受理住房按揭貸款業(yè)務(wù)。

工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、交通銀行等國有大行的新增涉房貸款占比雖在上半年末已調整至30%以下，且在深圳福田區、南山區等核心網(wǎng)點(diǎn)的新增涉房貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展暫時(shí)并沒(méi)有作出調整。但受訪(fǎng)人士幾乎都有提及新增涉房貸款業(yè)務(wù)比重降低，從緊是大趨勢。

“至少到明年初，房貸這塊收緊的情形才有可能稍微松動(dòng)。”上述招商銀行零售信貸部一負責人士表述。

調控政策紛至沓來(lái)

放到更長(cháng)的時(shí)間周期來(lái)看，銀行涉房貸款比重降低早已被開(kāi)發(fā)商人士認識到。

銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清在今年8月發(fā)布的署名文章《堅定不移打好防范化解金融風(fēng)險攻堅戰》中指出，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制，2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降了12個(gè)百分點(diǎn)，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)。但他也直言道，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。

房地產(chǎn)去庫存政策后，房地產(chǎn)貸款新增占比自2016年的44.8%，降至2019年末的34.0%。按照本年度新增涉房貸款不能超過(guò)全部新增貸款比例30%來(lái)做推算，這意味著(zhù)房地產(chǎn)貸款占比將回歸至行業(yè)去庫存政策前的2015年(30.6%)。

8月底，業(yè)界所謂的“三道紅線(xiàn)”新規出臺，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍不得融資。被地產(chǎn)金融政策精準鎖定的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)先站到了調控的中心。

與融資監管、房貸收緊相伴的，是接連不斷的樓市調控。

最新的10月9日，徐州、紹興相繼出臺相關(guān)政策，加碼樓市調控。截至目前，已有14城加碼樓市調控。去房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向放在當前的大背景來(lái)看，被認為是樓市長(cháng)期調控基調的一部分而已。

今昔略有不同的是，與趨緊的房地產(chǎn)金融政策相對應是行業(yè)遜于往年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。

層層傳導之下，整個(gè)三季度，地產(chǎn)股在7月銷(xiāo)售回暖的帶動(dòng)下短暫沖高，隨即受各地樓市調控政策及房地產(chǎn)金融政策監管影響下行，過(guò)半房企市值縮水。

越來(lái)越多的房企開(kāi)始更清晰地感知到房企金融監管的持續發(fā)力，也越發(fā)意識到企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略調整的必要性。

在8月底各大房企的中期業(yè)績(jì)會(huì )上，數家房企高層言及“三道紅線(xiàn)”、陸續出臺的樓市調控等，幾乎都提及到房企精細化管理的重要性將與日俱增。萬(wàn)科(000002.SZ/02202.HK)董事會(huì )主席郁亮在9月底的南方區域媒體會(huì )上表示：“‘三道紅線(xiàn)’開(kāi)始，金融紅利時(shí)代畫(huà)上句號，進(jìn)入管理紅利時(shí)代。”

與往年還有所不同的是，今年由于受新冠肺炎疫情影響，房企供貨節奏相比往年后移了一到兩個(gè)月左右。目前來(lái)看，不少房企在全年業(yè)績(jì)目標完成度較低的情況下，銷(xiāo)售、去化承壓，四季度將加快推盤(pán)節奏、加速去化。

在此背景下，將更加考驗房企運營(yíng)實(shí)力，倒逼房企加快提升運營(yíng)管控效率、平衡財務(wù)指標。而部分時(shí)刻關(guān)注涉房信貸風(fēng)向的買(mǎi)家告訴第一財經(jīng)記者，眼下暫時(shí)抱著(zhù)持幣觀(guān)望的態(tài)度，期待年底還會(huì )有一波新的營(yíng)銷(xiāo)熱潮、成交高峰。(作者：吳俊捷 )

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