上千萬(wàn)元的“限競房”變“陷阱房”400位業(yè)主被坑慘

離交房只剩8個(gè)月，卻只挖了一個(gè)基坑?!上千萬(wàn)元的“限競房”變“陷阱房”，400位業(yè)主被坑慘……

過(guò)去幾年，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮，部分房企的規模和業(yè)績(jì)實(shí)現快速增長(cháng)，很多房企都喊出了“千億房企”“業(yè)績(jì)翻倍”的口號。

但如今，這些高杠桿經(jīng)營(yíng)行為所帶來(lái)的風(fēng)險開(kāi)始顯現，購房人的合法權益受到了損害。

北京：泰禾麗景家園

“限競房”變“陷阱房”

對北京泰禾麗景家園的400位業(yè)主來(lái)說(shuō)，花了上千萬(wàn)元資金買(mǎi)的房子已經(jīng)成了他們最大的煩心事。

2018年10月，泰禾麗景家園以6.7萬(wàn)元左右的均價(jià)入市銷(xiāo)售，如今，兩年過(guò)去了，離交房只剩8個(gè)多月時(shí)間，整個(gè)項目卻還有相當一部分樓棟只挖了個(gè)基坑。

在項目現場(chǎng)，記者看到：施工基本處于停滯狀態(tài)，而周邊同期開(kāi)盤(pán)的同類(lèi)型項目進(jìn)度要快得多，早已進(jìn)入外立面裝修，甚至內部裝修階段。

北京泰禾麗景家園項目購房人：我那套是徹底的一點(diǎn)都沒(méi)動(dòng)工，就是個(gè)基坑的狀態(tài)

據了解，該項目可銷(xiāo)售面積有10.4萬(wàn)平方米，其中10.12萬(wàn)平方米已經(jīng)網(wǎng)簽，銷(xiāo)售去化率高達97.38%，銷(xiāo)售款近50億元。

既然項目不愁賣(mài)，房子為何一直蓋不起來(lái)?

記者調查后發(fā)現：購房款大部分都被用于還債，只有少部分用在了項目建設上，這才導致工程進(jìn)度緩慢。而事實(shí)上，從購房人交首付網(wǎng)簽時(shí)，這一情況就已經(jīng)出現。

按照北京市商品房預售資金監管辦法：項目預售過(guò)程中，購房款應直接存入項目公司泰禾錦繡開(kāi)設的、尾號為0081的預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)。

北京泰禾麗景家園項目購房人：我們當時(shí)買(mǎi)這個(gè)房子，刷了卡之后沒(méi)注意看，仔細對小票的時(shí)候發(fā)現賬戶(hù)不對，一部分刷到了一些跟項目公司無(wú)關(guān)的泰禾集團別的公司賬戶(hù)上。

根據北京市朝陽(yáng)區房管局的一份文件，泰禾麗景家園因為沒(méi)有把購房款足額存入監管專(zhuān)用賬戶(hù)，于2019年4月被暫停了網(wǎng)簽，直到一年多以后才恢復。那么，這些沒(méi)有進(jìn)入監管專(zhuān)用賬戶(hù)的錢(qián)去了哪呢?

記者了解到：從2019年起，法院通過(guò)強制執行的方式，從泰禾錦繡等多家泰禾系公司的銀行賬戶(hù)中，共計扣了10多億元資金，歸還給泰禾的債權人——蕪湖融普明投資中心。

由于泰禾的債務(wù)關(guān)系錯綜復雜，其他的錢(qián)去了哪，只有泰禾和相關(guān)銀行清楚，但這些錢(qián)似乎并沒(méi)有用于項目建設。今年，由于欠錢(qián)不還，泰禾錦繡又被一家建筑工程公司申請司法執行，執行標的為55.25萬(wàn)元。

北京泰禾麗景家園項目購房人：項目建設方在跟泰禾進(jìn)行了無(wú)數次的斗爭之后，發(fā)現拿錢(qián)非常不痛快，所以工人越來(lái)越少，現在基本是停工的狀態(tài)。

北京市朝陽(yáng)區房管局的一份文件顯示：截至今年6月23日，泰禾麗景家園監管專(zhuān)用賬戶(hù)只剩下2.27億元資金。

7月下旬，泰禾還從專(zhuān)用賬戶(hù)中支取1600萬(wàn)元，支付給蕪湖融普明投資中心還債。

截至目前，泰禾集團已有6只到期債券違約，已到期未歸還借款金額為487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元，而公司賬面資金僅有35.87億元，尚不足以支付利息。

目前，北京市有關(guān)部門(mén)正開(kāi)展協(xié)調工作，避免項目爛尾。同時(shí)，北京針對房企和商業(yè)銀行啟動(dòng)商品房預售資金監管專(zhuān)項檢查，防范延期交房、樓盤(pán)爛尾等風(fēng)險。

重點(diǎn)房企資金監測

和融資管理規則落地

過(guò)去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)負債規模和杠桿率明顯上升，為防范化解可能發(fā)生的金融風(fēng)險，今年8月，央行、住建部在北京召集12家房企開(kāi)會(huì )，最后形成了重點(diǎn)房企資金監測和融資管理規則，也就是明確了此前業(yè)內多次傳聞的“3條紅線(xiàn)”。

根據這一監管規則，房企需要按月上報杠桿率、凈負債率和現金短債比等財務(wù)指標，監管部門(mén)為這三項指標分別設定了臨界值，這也就是市場(chǎng)所說(shuō)的“三條紅線(xiàn)”。

根據觸碰紅線(xiàn)數量多少，房企將被劃分成紅、橙、黃、綠四個(gè)不同檔位，而每一檔位的房企，其負債年增幅都有明確上限，最高不能超過(guò)15%。并且，銀行貸款、債券、信托等融資渠道都被涵蓋在統計監測范圍之內。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)系助理教授 張宇：以往監管通常存在的問(wèn)題是企業(yè)和監管“貓捉老鼠”，限制房企銀行融資，房企就去影子銀行，限制房企國內發(fā)債，房企就去國外發(fā)債。這次從房地產(chǎn)企業(yè)主體出發(fā)，要求企業(yè)各個(gè)融資渠道加到一起，還要符合監管條件。

機構數據顯示：今年9月，房企境內債券融資同比上升逾三成，并連續三個(gè)月維持800億元以上的高位;同期境外債發(fā)行雖然同比下降，但環(huán)比仍上漲逾兩成。

貝殼研究院高級分析師 潘浩：上一周房企發(fā)債已經(jīng)恢復到今年周均的水平，在四季度融資低谷的時(shí)候出現這樣的情況，代表了房企希望在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)搶一個(gè)時(shí)間窗口，補充流動(dòng)性，置換到期債務(wù)。

今年金九銀十銷(xiāo)售旺季中，多家房企都開(kāi)啟打折賣(mài)房模式，恒大更是喊出“七折賣(mài)房”，38天內實(shí)現合約銷(xiāo)售1416.3億元。富力地產(chǎn)則通過(guò)增發(fā)新股以及出售資產(chǎn)等方式補充資金，壓減負債。

央行負責人表示：重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監測和融資管理規則，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制建設的重要內容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。

中國人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(cháng) 彭立峰：目前重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則起步平穩，下一步，我們將會(huì )同住建部和其它相關(guān)部門(mén)，跟蹤評估執行結果，完善融資規則，穩步擴大適用范圍。

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