我國預售制將走向何方 業(yè)主應該如何規避爛尾樓風(fēng)險？

業(yè)主遭遇爛尾樓如何維權?“相對于施工人、抵押權人的優(yōu)先權，還有一個(gè)更優(yōu)先的權利，那就是購房人的基本債權優(yōu)先受償權。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣提醒，這一優(yōu)先受償權的行使前提是：必須要起訴，要進(jìn)入法律程序。“否則等銀行、施工人等已經(jīng)把錢(qián)劃走了，再起訴，再有優(yōu)先權也白搭。必要時(shí)可以申請開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使優(yōu)先權。”

再過(guò)兩周，云南省昆明市別樣幸福城小區的50多戶(hù)居民就要迎來(lái)新年了。按照承諾，這應是他們在自己花錢(qián)購買(mǎi)的爛尾樓里過(guò)的最后一個(gè)新年。

這片樓盤(pán)因開(kāi)發(fā)商資金斷裂在2015年停止施工，又在今年受到高度關(guān)注后，于8月被承諾復工，2021年10月底竣工交房。

這樣的爛尾樓不是孤例。工程停工的原因各不相同，而受害業(yè)主總是在問(wèn)同一個(gè)問(wèn)題：如果當時(shí)買(mǎi)的是現房而不是預售的房子，是不是就不會(huì )有今天的遭遇?

最近，一些城市對預售制的政策進(jìn)行了調整。收緊如成都，規定商品房預售款將全部存入監管賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規收取購房款;放寬如唐山，不僅增加了提取重點(diǎn)監管資金的節點(diǎn)，也提高了可提金額。

我國預售制將走向何方，購房者又應如何規避付了錢(qián)卻遭遇爛尾樓的風(fēng)險?

三條紅線(xiàn)當前 預售制還是房企的法寶嗎

房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，我國不同城市對于預售條件的規定也不盡相同。

海通證券2018年10月發(fā)布的《詳解預售制——政策分析及國際經(jīng)驗借鑒》對部分城市抽樣調查發(fā)現，一線(xiàn)、二線(xiàn)和三線(xiàn)城市的預售條件(項目出地面層數占比)均值分別為81%、78%和56%，層級越低的城市，預售條件越寬松。

這項調查顯示，當時(shí)，上海徐匯區的預售條件最為嚴格(89%)，要求商品住房開(kāi)發(fā)建設已達主體結構封頂;商業(yè)、辦公等房屋類(lèi)型多層達到主體結構封頂，高層達到主體結構的2/3，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。北上廣深均值達到81%。

而唐山在這項調查中均值最低(8%)。在2018年《關(guān)于加快辦理市中心區商品住房預售許可的意見(jiàn)》中規定，已投入資金達到總投資25%以上的商品住房，六層以上的，工程形象達到正負零;六層及以下的工程形象進(jìn)度達到地上一層封頂，即可申請辦理商品房預售許可證。

今年12月，唐山預售資金政策進(jìn)一步松動(dòng)。唐山市住房城鄉建設局發(fā)布《唐山市商品房預售資金監管辦法修訂草案(征求意見(jiàn)稿)》，對2015年規定的5個(gè)提取重點(diǎn)監管資金的節點(diǎn)增加至至少8個(gè)節點(diǎn)，并提高了可提金額。2015年政策規定，類(lèi)似工程施工比例為1/3時(shí)，只能提取30%的資金。此次這一數額提升到不超過(guò)監管總額的35%。

今年8月，住房和城鄉建設部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì )。會(huì )上釋放出重大信號：對重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)形成資金監測和融資管理規則。

這被視為此前房地產(chǎn)市場(chǎng)傳出“三條紅線(xiàn)”的靴子落地。盡管沒(méi)有具體細節的公布，但市場(chǎng)普遍認為：房企將面臨融資的三條紅線(xiàn)——剔除應收賬款后資產(chǎn)負債率不得超過(guò)70%，凈負債率不得超過(guò)100%，現金短債比不得低于1。

在此傳聞下，房企加速銷(xiāo)售回款，并通過(guò)股權融資減輕資金壓力。同策研究院監測的房企融資報告顯示，11月，40家典型上市房企股權融資總額為256.36億元，占比23.50%，環(huán)比大幅上漲331.2%。

因此，有關(guān)預售制政策的風(fēng)吹草動(dòng)，在這一大背景下，更能夠牽動(dòng)房企的脆弱神經(jīng)。

作為改革的先行者，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )曾于2018年9月21日下發(fā)《關(guān)于請提供商品房預售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》指出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷(xiāo)售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議降低預售制帶來(lái)的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實(shí)施現售。

然而，在當年5月到10月廣東省中山市合計推出16宗明確了現房銷(xiāo)售的出讓條件(即要求開(kāi)發(fā)商直接銷(xiāo)售證件齊全的已經(jīng)成型待售的商品房)的住宅用地中，有3宗土地流拍，1宗僅底價(jià)成交。

“政策鼓勵現房交付，本質(zhì)上還是希望壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的高周轉率。預售條件下，開(kāi)發(fā)商可以借用業(yè)主的資金作為無(wú)息資金去加快自己的資金周轉。”某知名券商地產(chǎn)分析師陳元(化名)說(shuō)，企業(yè)考慮得更多的是收益率，如果政府在現房交付中收土地出讓金時(shí)能給予一定折扣，會(huì )有一些企業(yè)愿意嘗試。尤其是在一些人地供需矛盾非常突出的城市，一定會(huì )有資金實(shí)力雄厚又希望在一線(xiàn)城市維持品牌影響力的企業(yè)去戰略性操盤(pán)。但在多數二三線(xiàn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾沒(méi)有那么大，有選擇的情況下，企業(yè)還是會(huì )優(yōu)先選擇期房交付。

陳元給中青報·中青網(wǎng)記者算了一筆賬：從企業(yè)拿地到出售，最快也需要兩年左右的時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)借貸的資金成本有的在10%以上，哪怕不考慮增加的管理成本，僅考慮建設所需的資金使用成本，也要多承擔21%左右的成本。

前述調查也引用廣州實(shí)例項目對比了預售時(shí)間節點(diǎn)的變化對房企利潤的影響。預售制度如果從主體三分之二變?yōu)榻Y構封頂，則凈利潤下滑0.47個(gè)百分點(diǎn)，內部收益率下滑3.47個(gè)百分點(diǎn)，如果完全現售(拿地到銷(xiāo)售兩年)則分別下降2.44%和9.44%。

“預售下的‘高周轉’策略，在某種程度讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)異化為資本運作。”廣東省住房政策研究中心首席研究員兼主任助理李宇嘉說(shuō)。

預售制會(huì )取消嗎

盡管預售制政策在設計之初旨在幫助開(kāi)發(fā)商合理運用杠桿加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)度，提高資金使用效率，減輕財務(wù)壓力，并對項目按時(shí)交付有所保障，但在實(shí)際操作中，購房者“貨不對版”甚至遭遇爛尾樓的情況還是時(shí)有發(fā)生。

昆明別樣幸福城小區是購房時(shí)承諾2015年交房的“幸福城”。到了2020年仍舊水電燃氣不通，甚至門(mén)窗都沒(méi)有安裝。一些住戶(hù)花去了所有積蓄還要付按揭貸款，實(shí)在無(wú)力再購置其他房產(chǎn)或租房，只能在爛尾樓里生活。

李宇嘉認為，這些問(wèn)題出現的根源不在預售制上，而在監管上。“本質(zhì)上，‘預售+按揭’就是順應商品房大宗消費、高門(mén)檻和高成本的特性，通過(guò)縮短住房供應周期、增加供應規模、降低財務(wù)成本、降低房?jì)r(jià)，開(kāi)發(fā)商和購房者實(shí)現雙贏(yíng)。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也同意，此類(lèi)爛尾樓，其實(shí)和過(guò)去各類(lèi)投資力度大但是產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)不好有關(guān)，所以實(shí)際上也是爛尾樓的一種新的情況，即企業(yè)對于資金把控不到位，導致項目存在各類(lèi)問(wèn)題。

在李宇嘉看來(lái)，我國對于預售制條件規定較為嚴格，高出不少發(fā)達國家。李宇嘉通過(guò)多個(gè)課題同開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行接觸。他直言，銀行對監管缺少足夠的動(dòng)力，也是源于它們認為有房子的熱銷(xiāo)、有預收款的保證和土地抵押，開(kāi)發(fā)貸款是安全的。銀行也很在乎開(kāi)發(fā)商資金回籠后貢獻的貸款和中間收入業(yè)務(wù)等。因此，實(shí)際上，銀行放松了對預售資金的監管。

嚴躍進(jìn)建議，銀行要規避一種沖動(dòng)，即有時(shí)候銀行既監管此類(lèi)企業(yè)，又和此類(lèi)企業(yè)合作，所以容易架空。“監管本身是和預售掛鉤的，如果是現房，本身監管的意義就不大了。”

新冠肺炎疫情期間，一些城市將預售資金提取的門(mén)檻降低了。李宇嘉指出，一些地方政府對房地產(chǎn)的依賴(lài)程度較高，被迫采取降低預售門(mén)檻等手段，但后續可能產(chǎn)生很多爛尾問(wèn)題。

那么，預售制是否會(huì )逐步取消?

李宇嘉認為，從目前我國開(kāi)發(fā)商融資模式單一、“招拍掛”下土地價(jià)格高企以及房?jì)r(jià)高企、供求矛盾大等現狀來(lái)看，短期內取消預售的可能性比較小。

“但是，基于完善政府‘放管服’服務(wù)和行政審批改革，完善預售制度的可能性比較大。比如，提高預售門(mén)檻，一律封頂預售;比如上面提到的加強預售資金監管，截留部分資金確保房屋質(zhì)量和公建;再如，熱點(diǎn)城市區域啟動(dòng)現售試點(diǎn)，一二線(xiàn)重點(diǎn)城市或廣東、浙江等熱點(diǎn)省份，存量房屋規模大，新增供地實(shí)施現售不影響短期供求關(guān)系。”李宇嘉告訴中青報·中青網(wǎng)記者。

具體應如何監管流程?李宇嘉建議把握四個(gè)關(guān)鍵節點(diǎn)：一是低層、高層、中高層不同形象進(jìn)度要求的預售審批是否嚴格;二是項目資本金是否實(shí)繳到位、是否屬于自有資金;三是“先證后售”(即先審批規劃許可，后審批預售)的程序是否嚴格遵守;四是預售資金(首付款及按揭貸款)是否嚴格按照工程進(jìn)度撥付。

業(yè)主應該如何規避爛尾樓風(fēng)險

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣直言，要認清一個(gè)基本現實(shí)：業(yè)主往往是最后知后覺(jué)、最容易房錢(qián)兩空的。

王玉臣說(shuō)，這是因為，當開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，民間資本和各大銀行會(huì )第一時(shí)間出手，第一時(shí)間起訴，第一時(shí)間查封能查封的所有財產(chǎn)。其中就包括很多業(yè)主購買(mǎi)的房屋。而相關(guān)判決一旦生效，這些民間資本和銀行會(huì )第一時(shí)間去申請法院執行，拍賣(mài)被查封的房產(chǎn)，盡可能劃走開(kāi)發(fā)商名下所有的錢(qián)。

在此之前，開(kāi)發(fā)商往往會(huì )轉移財產(chǎn)。“利用施工單位虛報工程款，利用員工虛報工資已經(jīng)成為不是秘密的秘密。”

王玉臣做過(guò)不少爛尾樓的案子，接觸過(guò)很多不幸購買(mǎi)了爛尾樓的業(yè)主。他說(shuō)，“有時(shí)候特別有種恨鐵不成鋼的感覺(jué)。”

“該出手的時(shí)候不出手，坐等開(kāi)發(fā)商或者別的業(yè)主去折騰，夢(mèng)想搭順風(fēng)車(chē)，等到最后房錢(qián)兩空。往往錯失挽回損失的良機。”他建議，一旦發(fā)現自己買(mǎi)的房子要爛尾了，必須立刻展開(kāi)行動(dòng)，團結一切值得團結的業(yè)主，利用一切合法合規的法律手段。

例如，天津靜海某項目開(kāi)發(fā)商資金斷裂，并在斷裂前通過(guò)施工單位轉移預付的購房款，逃避資金監管。在維權過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)進(jìn)行部分墊資，將一部分工程進(jìn)行收尾。該部分業(yè)主成功收房。一部分業(yè)主則通過(guò)民事訴訟的方式解除了商品房買(mǎi)賣(mài)合同和銀行按揭合同。

王玉臣特別指出，不少人可能有種誤區：樓盤(pán)早被封了，銀行、債權人、施工人早查封了無(wú)數遍了，施工人有優(yōu)先受償權，銀行、債權人又有抵押權，我們就算訴了也拿不回錢(qián)。

“相對于施工人、抵押權人的優(yōu)先權，還有一個(gè)更優(yōu)先的權利，那就是購房人的基本債權優(yōu)先受償權。”王玉臣提醒，這一優(yōu)先受償權的行使前提是：必須要起訴，要進(jìn)入法律程序。“否則等銀行、施工人等已經(jīng)把錢(qián)劃走了，再起訴，再有優(yōu)先權也白搭。必要時(shí)可以申請開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使優(yōu)先權。”

一個(gè)可能有效的警示是，盡量規避一些小型房企。陳元說(shuō)，業(yè)界普遍共識是，未來(lái)一個(gè)階段，小房企的日子可能比較難過(guò)。

“比較大的、排名前三十甚至是前十的房地產(chǎn)企業(yè)提升空間和戰略格局相對較為穩定。而一些地區的龍頭房企，盡管每年只有幾十億元的銷(xiāo)售額，但現金流和負債率比較安全，我們認為問(wèn)題也不太大。”陳元說(shuō)，排名在300-500名的房企期待沖到前100名，相對風(fēng)險較大。宏觀(guān)環(huán)境并不十分利于這種企業(yè)加速擴張，而它們已經(jīng)走上了擴張的道路，只能依靠新項目拿地做抵押回籠資金，才能維持企業(yè)的高速運轉。

陳元強調，這類(lèi)企業(yè)從公開(kāi)市場(chǎng)融資能力有限，也沒(méi)有公開(kāi)發(fā)債的能力。在信托相對收緊的情況下，他們受益于流動(dòng)性擴張的貨幣環(huán)境，受到的影響不大。但壓力可能會(huì )持續加大。

“許多資金能力不是很強的開(kāi)發(fā)商可能會(huì )在這場(chǎng)風(fēng)暴中被打翻，淹沒(méi)在歷史的長(cháng)河里。一般而言，如果可以選擇，同等條件下，購房者往往優(yōu)先選擇更有實(shí)力和地位的房企。”王玉臣說(shuō)。

中青報·中青網(wǎng)記者 李晨赫

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