存量房貸利率掛鉤LPR即將生效 到底哪種利率更好？

2020年已進(jìn)入尾聲，對于被批量“換錨”的房貸借款人來(lái)說(shuō)，是否要轉回原合同約定房貸利率的猶豫期也進(jìn)入了倒計時(shí)。

中國人民銀行此前公告，將存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準轉換為貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)。2020年3月1日至8月31日，借款人可決定貸款利率“換錨”為L(cháng)PR(浮動(dòng)利率)還是轉為固定利率。而8月25日起，多家銀行對符合條件且尚未辦理定價(jià)基準轉換的個(gè)人住房貸款進(jìn)行了批量轉換，統一調整為L(cháng)PR定價(jià)。對轉換結果有異議的，可于2020年12月31日(含)前通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機銀行自助轉回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。并且已有銀行明確，撤銷(xiāo)操作僅能辦理一次。

被動(dòng)轉換為L(cháng)PR的房貸借款人是否要選擇轉回去?到底哪種利率更好?對此，業(yè)內人士表示，兩種方式各有優(yōu)勢，如何選擇主要取決于對未來(lái)市場(chǎng)利率走勢的判斷。如果認為未來(lái)LPR會(huì )下降，那么轉換為參考LPR定價(jià)會(huì )更好;如果認為未來(lái)LPR可能上升，那么轉換為固定利率就會(huì )有優(yōu)勢。

民生銀行首席研究員溫彬建議，存量房貸借款人要根據自身情況，以及貸款價(jià)格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇適合自己的利率轉換方式。如果此前的房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長(cháng)的話(huà)，可以選擇固定利率，這不僅有助于鎖定月供成本，還便于做好家庭收支安排。如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不多，選擇浮動(dòng)利率可能更合適。

“從中短期看，我國銀行貸款利率處于下行趨勢。將存量浮動(dòng)利率房貸轉成以L(fǎng)PR作為定價(jià)基準，有助于減輕借款人房貸支出。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，即便出現了利率大幅上升情況，購房者可通過(guò)提前還款來(lái)規避利率風(fēng)險。

值得注意的是，個(gè)人房貸轉換LPR后并非馬上生效，需要參考貸款時(shí)合同上所約定的利率調整日，即重定價(jià)日。目前銀行主要有兩個(gè)重定價(jià)日選擇，一個(gè)是貸款發(fā)放日，一個(gè)是1月1日。比如重定價(jià)日在6月1日，那么明年6月份之后的貸款利率則按照最新一期即5月份的LPR報價(jià)加點(diǎn)執行，而在1月份至5月份均按照原定利率繼續執行。不過(guò)對于重定價(jià)日為1月1日的“房貸族”來(lái)說(shuō)，由于大多數存量房貸的定價(jià)周期為一年，因此今年12月份的LPR報價(jià)就關(guān)乎明年全年的月供。

今年以來(lái)，1年期LPR報價(jià)兩次下調累計30個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR報價(jià)兩次下調累計15個(gè)基點(diǎn)。自5月份以來(lái)，兩個(gè)期限品種的報價(jià)已連續8個(gè)月保持不變。

對于后期LPR報價(jià)走勢，川財證券研報認為，目前國內經(jīng)濟加快復蘇，但是外部不確定性仍然存在，中期借貸便利(MLF)利率調整的可能性較小，銀行平均邊際資金成本上行壓力在年底有望得到緩解，LPR報價(jià)有望保持穩定。

“接下來(lái)央行政策利率調整關(guān)鍵還是看宏觀(guān)經(jīng)濟與市場(chǎng)發(fā)展趨勢，關(guān)注內需復蘇與實(shí)體經(jīng)濟融資需求。預計明年一季度央行調降政策利率的概率偏低。”光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華說(shuō)。

姚 進(jìn)

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