剔除房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟影響因素 房地產(chǎn)調控不能靠“打補丁”

近年來(lái)，各地在“房住不炒”“一城一策”的總體要求下，不斷豐富房地產(chǎn)調控政策和監管手段。然而，隨著(zhù)市場(chǎng)新現象新問(wèn)題不斷冒出，調控政策很多時(shí)候只能不停“打補丁”，存在調控“工具箱”露底、監管乏力的風(fēng)險，須及早引起重視。

我國房地產(chǎn)調控起步于行政調控，最初的調控方式主要為限購、限價(jià)、限貸等“三限”政策，2015年之后限售政策也被一二線(xiàn)重點(diǎn)城市采用，“四限”政策成為整個(gè)調控體系的基礎。此后，各地根據市場(chǎng)情況持續“打補丁”，調控進(jìn)一步趨嚴的情況比較常見(jiàn)。即便多地房地產(chǎn)調控政策持續“打補丁”，部分地區市場(chǎng)依然“道高一尺魔高一丈”。部分政策“工具”已經(jīng)跟不上市場(chǎng)形勢或者不再繼續產(chǎn)生作用，監管乏力，新問(wèn)題持續凸顯,主要表現在：

1.—二手房交易失控。商品住房?jì)r(jià)格管理主要針對新建商品房，對二手住房?jì)r(jià)格管理，一直缺乏有效調控手段。從去年到現在，不少熱點(diǎn)城市二手房?jì)r(jià)格出現過(guò)快上漲，部分中介涉嫌惡意炒作、哄抬房?jì)r(jià)，給投機客拉高房?jì)r(jià)炒作二手房市場(chǎng)提供了空間。

2.限制新建商品住宅售價(jià)漲幅執行有壓力。疫情以來(lái)，多家銀行推出了利率低至3.8%的經(jīng)營(yíng)貸、抵押貸，大大低于普通房貸利率。雖然金融監管部門(mén)和商業(yè)銀行采取了很多措施，實(shí)行用途管制，限制資金流入房地產(chǎn)，但資金如水，無(wú)孔不入，用途管制措施有時(shí)如籬笆攔水，效果不一定好。

3.對房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的監管處罰缺乏威懾力，違規收取價(jià)外費用較為突出，但由于缺乏相關(guān)政策支持，處罰大多停留在口頭約談或者簡(jiǎn)單處罰了事，監管威懾力不夠。

4.住建部門(mén)單肩“難挑大梁”。目前，住建可用的調控工具都用上了，處于不斷完善工具細節和“打補丁”的狀態(tài)。土地供應規劃部門(mén)負責，購房資金金融部門(mén)負責，這兩個(gè)問(wèn)題住建部門(mén)都管不了。

因此，有專(zhuān)家認為，應在宏觀(guān)層面對調控政策進(jìn)行系統化梳理，讓市場(chǎng)監管部門(mén)執法有據，同時(shí)剔除房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟影響因素，讓地方政府能夠在監管時(shí)擺脫考核“枷鎖”。目前，我國主要通過(guò)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法對土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設和交易等進(jìn)行管理，但在住房保障、住房租賃、市場(chǎng)監管等方面，法律法規存在空白，主要依靠地方法規、規章進(jìn)行規范，法律位階低，制度規范不統一，對部分市場(chǎng)亂象缺乏有力措施加以處置，形成威懾，亟須推進(jìn)全國統一立法。

此外，還有專(zhuān)家建議實(shí)施差別化契稅政策，在保障首套剛需住房需求的同時(shí)，合理抑制非普通住房和二套住房需求。同時(shí)，結合長(cháng)效機制試點(diǎn)城市需要，將契稅稅率調整事權下放，賦予城市更大的契稅調整空間，更好發(fā)揮稅收手段在調控中的作用。

○王存福

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