《清單》明確：物業(yè)服務(wù)分類(lèi)更為清晰 住宅小區公共收益單獨列賬

7月27日，北京市住建委發(fā)布《北京市住宅小區物業(yè)服務(wù)項目清單》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《清單》)。作為《北京市物業(yè)管理條例》的重要配套文件之一，《清單》不僅明確了物業(yè)服務(wù)人提供的一般物業(yè)服務(wù)，還明確了物業(yè)管理雙方主體在協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可結合實(shí)際從《清單》中選取所適合的物業(yè)服務(wù)內容和基本事項。在業(yè)內人士看來(lái)，《清單》的發(fā)布，意味著(zhù)北京市住宅小區物業(yè)服務(wù)的邊界問(wèn)題得以進(jìn)一步明確。據悉，《清單》將自10月1日起施行。

物業(yè)服務(wù)的邊界問(wèn)題，一直是外界的關(guān)注點(diǎn)所在。從此次發(fā)布的《清單》內容來(lái)看，對于物業(yè)服務(wù)的分類(lèi)更為清晰。具體來(lái)看，《清單》明確了物業(yè)服務(wù)人提供的一般物業(yè)服務(wù)，包括綜合服務(wù)、共用部位及共用設施設備運行和維修養護、環(huán)境維護、綠化養護、公共秩序維護等五大類(lèi)、110項物業(yè)服務(wù)事項。

在“規章制度”方面，《清單》明確，住宅小區要建立突發(fā)公共事件應急預案;對于“利用共用部分經(jīng)營(yíng)”，《清單》則再度明確，住宅小區的公共收益單獨列賬。

除了上述綜合服務(wù)內容，《清單》中還就業(yè)主們普遍關(guān)心的“物業(yè)信息公示”問(wèn)題進(jìn)行了詳細說(shuō)明。具體來(lái)看，《清單》中提及，物業(yè)服務(wù)人需要公示諸如項目負責人的基本情況、物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)、物業(yè)服務(wù)內容和標準、物業(yè)收費標準、上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算、車(chē)位或車(chē)庫的出售和出租情況等8項內容。

屋面漏水、門(mén)窗漏雨、外墻脫落等業(yè)主反映強烈的問(wèn)題，則被寫(xiě)在了“房屋本體及附屬構筑物”這一欄下。具體來(lái)看，《清單》明確，物業(yè)服務(wù)人需要做到：組織開(kāi)展共用部位的日常檢查、記錄;組織開(kāi)展共用部位的日常維修養護;房屋安全的定期普查、完好性評定，附屬構筑物的檢查管理;存在安全隱患的告知業(yè)主，并采取相應的防范措施;應急處理(屋面漏水、門(mén)窗漏雨、外墻脫落等)。

北京商報記者了解到，《清單》另一大亮點(diǎn)在于，物業(yè)管理雙方主體在協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可以結合住宅小區實(shí)際、物業(yè)服務(wù)需求及物業(yè)費付費意愿，從《清單》中選取所適合的物業(yè)服務(wù)內容和基本事項，細化或補充增加其他服務(wù)作為合同約定的內容，物業(yè)服務(wù)事項的確定更加靈活。

“《清單》的發(fā)布，對于化解物業(yè)管理矛盾糾紛、建立健全物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序、引導行業(yè)健康有序和良性發(fā)展具有重大意義。”談及《清單》發(fā)布的意義，北京市住建委相關(guān)負責人表示，有了物業(yè)服務(wù)清單，將極大地方便業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)的主要內容和基本事項，以“菜單”式的方式，保證物業(yè)服務(wù)的公開(kāi)透明，保障廣大業(yè)主的知情權和監督權，維護業(yè)主的合法權益。同時(shí)，將進(jìn)一步引導規范物業(yè)服務(wù)行為，確保物業(yè)服務(wù)“陽(yáng)光”規范運行。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)也認同，物業(yè)服務(wù)內容和事項的公開(kāi)透明，將推動(dòng)業(yè)主加深對物業(yè)服務(wù)人的理解，進(jìn)而強化權責意識，提升主動(dòng)參與物業(yè)活動(dòng)的積極性，促進(jìn)成為有效打開(kāi)緩解矛盾、解決難題之門(mén)的關(guān)鍵“鑰匙”。

作為《北京市物業(yè)管理條例》的重要配套文件之一，即將落地施行的《清單》未來(lái)將如何確保實(shí)施?根據北京市住建委發(fā)布的相關(guān)通知要求，物業(yè)服務(wù)人、房管部門(mén)以及物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )等各方責任已被明確。具體來(lái)看，物業(yè)服務(wù)人應當按照《清單》，結合項目實(shí)際情況簽訂物業(yè)服務(wù)合同、協(xié)議，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作。

各區住房城鄉(市)建設或房屋主管部門(mén)要加強對物業(yè)服務(wù)工作開(kāi)展情況的監督，發(fā)現物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)不符合《清單》要求的，要責令規范改正。至于物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )，則負責協(xié)助、指導、督促會(huì )員單位做好《清單》使用工作。

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一個(gè)公式三級明細 北京物業(yè)服務(wù)成本計價(jià)不再難

北京商報訊

(記者 盧揚 榮蕾)7月27日，北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )對外發(fā)布《北京市住宅小區物業(yè)服務(wù)成本計價(jià)規則(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《計價(jià)規則》)?！队媰r(jià)規則》按照《北京市物業(yè)管理條例》明確的不同物業(yè)服務(wù)人及選擇的不同物業(yè)服務(wù)方式，分別進(jìn)行了明晰，不僅確定了物業(yè)服務(wù)成本的計算公式，并將物業(yè)服務(wù)成本構成費用細分為三級科目。借助“一個(gè)公式、三級科目”，北京市住宅小區物業(yè)服務(wù)成本計價(jià)“由難趨易”。

包括業(yè)主共同決定委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)單位和其他管理人，被業(yè)內統一概括為“物業(yè)服務(wù)人”。長(cháng)期以來(lái)，物業(yè)服務(wù)主體在進(jìn)行費用協(xié)商時(shí)，經(jīng)常會(huì )混淆物業(yè)服務(wù)費和物業(yè)服務(wù)成本等概念，這也使得物業(yè)服務(wù)費定價(jià)、收繳的規范化和公開(kāi)化受到了一定影響。

從北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )此次發(fā)布的《計價(jià)規則》來(lái)看，該規則按照《北京市物業(yè)管理條例》明確的不同物業(yè)服務(wù)人及選擇的不同物業(yè)服務(wù)方式，分別進(jìn)行了明晰，確定了物業(yè)服務(wù)成本計算公式：物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格=年度物業(yè)服務(wù)成本總額/專(zhuān)有部分面積總和/月數。

此外，《計價(jià)規則》還就公式中涉及的物業(yè)服務(wù)成本、年度物業(yè)服務(wù)成本總額、專(zhuān)有部分面積、月數等名詞通過(guò)簡(jiǎn)明易懂的語(yǔ)言逐一進(jìn)行了解釋?zhuān)渲?，重點(diǎn)對物業(yè)服務(wù)成本的構成進(jìn)行了詳細定義。

根據《計價(jià)規則》，物業(yè)服務(wù)成本包括物業(yè)服務(wù)人為該項目進(jìn)行物業(yè)服務(wù)實(shí)際支出的直接人工費、直接材料費和間接費用等。物業(yè)服務(wù)成本計價(jià)，應綜合考慮社會(huì )價(jià)格指數、社會(huì )平均工資、社會(huì )保險繳納比例、材料采購價(jià)格以及水、電、氣、熱等能耗價(jià)格的變化。對于小區業(yè)主選擇不同物業(yè)服務(wù)人的情形，《計價(jià)規則》也就物業(yè)服務(wù)費價(jià)格制定的原則進(jìn)行了明確。

值得一提的是，為了幫助業(yè)主詳細了解成本明細，《計價(jià)規則》還確立了三級科目，即：明確物業(yè)服務(wù)成本構成費用細分為三級科目。具體來(lái)看，一級科目為十項基本費用;二級科目在一級科目基礎上進(jìn)行細分，包含人工、專(zhuān)項服務(wù)、安全生產(chǎn)管理、能源消耗、物料消耗、辦公費用等項，并就人工費用的依據進(jìn)行了明確約定;三級科目為各項物業(yè)服務(wù)成本明細，在二級科目基礎上除人工費用外，其他科目依據《北京市住宅小區物業(yè)服務(wù)項目清單》及財務(wù)管理相關(guān)規定，對支出科目進(jìn)行細分。

據《計價(jià)規則》，具體項目的物業(yè)服務(wù)成本費用按服務(wù)雙方約定執行的物業(yè)服務(wù)標準計算，參照第三級科目計算物業(yè)服務(wù)成本總額，確保服務(wù)合同、標準、內容清單和費用間“真發(fā)生、對得上，算得清”。同時(shí)，《計價(jià)規則》還對物業(yè)服務(wù)成本計價(jià)其他可能存在的情況進(jìn)行了補充說(shuō)明。比如：不同服務(wù)標準、服務(wù)內容的物業(yè)可按此公式單獨計算單位物業(yè)服務(wù)成本;在物業(yè)服務(wù)期內，物業(yè)服務(wù)各項成本將隨本市相關(guān)成本規定調整而適時(shí)調整。(記者 盧揚 榮蕾)

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