樓市調控政策持續加碼 各地引導銀行合理發(fā)放二手住房貸款

樓市調控政策持續加碼，各地為此頻頻獻出“大招”。北京商報記者近日梳理發(fā)現，包括上海、浙江衢州、廣東東莞、浙江金華、江蘇無(wú)錫、陜西西安在內的多地相繼出臺措施，通過(guò)執行二手房參考價(jià)來(lái)引導銀行合理放貸。同時(shí)，監管機構對消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等違規流入樓市的排查力度也持續加大。對此，分析人士指出，未來(lái)房貸監管的總體趨勢仍將是繼續趨嚴，房貸額度、利率將是監管的重點(diǎn)。

上海再出“重拳”規范二手房信貸市場(chǎng)，北京商報記者獲悉，上海地區已有銀行執行“三價(jià)就低”原則進(jìn)行房貸額度審批。某國有大行上海支行個(gè)貸中心業(yè)務(wù)人員告訴北京商報記者，“三價(jià)就低”即買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)、交易中心核驗價(jià)、銀行評估價(jià)，三者里面取最低的價(jià)格來(lái)審批貸款額度。

所謂合同網(wǎng)簽價(jià)是由買(mǎi)賣(mài)雙方共同商定，在房管局系統里體現的成交價(jià)格;交易中心核驗價(jià)是由房地產(chǎn)交易中心評估的價(jià)格;銀行評估價(jià)則是由銀行信任的評估公司出具的交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值。以往，由于三個(gè)價(jià)格可能存在差異，這便給了房屋買(mǎi)賣(mài)雙方及房屋中介機構操作“陰陽(yáng)合同”的機會(huì )，通過(guò)各種方式虛構價(jià)格，達到避稅、多貸款等目的。而“三價(jià)就低”后，將有效打擊“陰陽(yáng)合同”的生存空間，降低投機購房的杠桿。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，“就近期的政策看，貸款政策以收緊為導向，通過(guò)三價(jià)就低原則，可以壓縮貸款額度。類(lèi)似舉措在某種程度上也配合了此前多地推出的二手房參考價(jià)制度，在這一制度下，買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)也相對會(huì )降低，所以客觀(guān)上也會(huì )使得可貸的資金規模降低，這樣也在某種程度上管控了購房市場(chǎng)和房貸市場(chǎng)”。

據了解，近期浙江衢州、廣東東莞、浙江金華、江蘇無(wú)錫、陜西西安等地也紛紛出臺措施，通過(guò)執行二手房參考價(jià)，引導銀行合理發(fā)放二手住房貸款。例如，8月7日，衢州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展協(xié)調小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，要求商業(yè)銀行嚴格按照發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格為上限發(fā)放二手住房按揭貸款。

再如，8月2日，東莞正式出臺房地產(chǎn)調控新政“莞八條”，在二手樓盤(pán)網(wǎng)簽交易價(jià)格常態(tài)化發(fā)布的基礎上，加快建立二手住房成交指導價(jià)發(fā)布機制，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險，并加大對虛高掛牌價(jià)亂象的整治力度。

各地為何頻繁出臺二手房參考價(jià)相關(guān)政策?蘇寧金融研究院宏觀(guān)經(jīng)濟研究中心副主任陶金認為，越來(lái)越多的地方發(fā)布二手房參考價(jià)，意圖為直接對價(jià)格進(jìn)行管制，熱點(diǎn)地區房地產(chǎn)調控的核心目標是控制房?jì)r(jià)，當限購、限售、限制融資等間接手段無(wú)法有效抑制房?jì)r(jià)上漲時(shí)，只能通過(guò)直接管控價(jià)格的方式。更重要的是，參考價(jià)出臺主要是為了壓縮房貸額度，部分地區的參考價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)，以參考價(jià)為基礎的房貸額度遠小于以市價(jià)為基礎的額度。

在監管機構多輪政策的降溫下，部分地區房貸額度已出現了較為明顯的收緊態(tài)勢。北京商報記者此前調查發(fā)現，北京地區部分銀行房貸額度也出現收緊，多家銀行分行以及支行表示已無(wú)房貸額度。同時(shí)，資質(zhì)審核也日益趨嚴，部分銀行表示，客戶(hù)有未還清消費貸或信用貸的，有可能會(huì )影響房貸的審批額度，甚至不能通過(guò)審批。

在陶金看來(lái)，房貸額度收緊，意在壓制購房需求，反映的是多地房地產(chǎn)調控繼續趨嚴，更反映了當前調控政策仍然是從需求端出發(fā)的調控視角。

在房地產(chǎn)貸款集中度措施、對涉房信貸政策持續“打補丁”等一系列操作外，各地監管機構對商業(yè)銀行違規涉房性貸款的排查也日益趨嚴。據北京商報記者此前統計，今年以來(lái)銀保監系統披露的涉房貸款罰單超過(guò)百張，被罰主體涉及數十家銀行。

而在銀保監會(huì )和各地銀保監局年中工作會(huì )議上，嚴控房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險、嚴格執行房地產(chǎn)貸款集中度管理要求、防止銀行資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等要求也多被提及。更有監管機構“曬”出排查成果，例如，8月7日，“深圳發(fā)布”披露，針對信貸資金違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題，深圳金融監管部門(mén)經(jīng)過(guò)多輪滾動(dòng)排查和監管核查，截至目前共發(fā)現21.55億元經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

談及未來(lái)房貸監管的重點(diǎn)和趨勢，嚴躍進(jìn)認為，從監管的重點(diǎn)來(lái)看，關(guān)鍵是要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。實(shí)際過(guò)程中，還是要嚴查各類(lèi)違規資金流入房地產(chǎn)。后續看，信貸政策只會(huì )收緊，而沒(méi)有放松的空間。

(北京商報記者 孟凡霞 李海顏)

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