房地產(chǎn)調控持續收緊信號被釋放 四成房企經(jīng)營(yíng)性現金流同比出現負增長(cháng)

現金流是房企生命線(xiàn)。2020年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)調控持續收緊的信號不斷被釋放。2021年中報披露季后，北京商報記者根據數據選取了60家典型上市房企作為現金流觀(guān)察的樣本。梳理發(fā)現，2021年上半年，有37家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“經(jīng)營(yíng)性現金流”)為正值，但仍有近四成房企的經(jīng)營(yíng)性現金流同比出現負增長(cháng)。

超百億房企僅4家

北京商報記者據Wind數據梳理發(fā)現，在披露2021年中期經(jīng)營(yíng)性現金流的60家典型上市房企中，有37家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現金流為正值，占比約為61.7%。

其中，經(jīng)營(yíng)性現金流超百億元的房企僅有4家，包括綠地控股、華發(fā)股份、中國金茂及碧桂園，對應的金額分別為285.98 億元、201.5億元、104.1億元以及103.79億元。

而在披露2021年中期經(jīng)營(yíng)性現金流的60家典型上市房企中，現金流為負值的企業(yè)共有23家，占比約為38.3%。其中，金地集團、中交地產(chǎn)及保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性現金流最少，對應的金額分別為-100.26億元、-115.72以及-248.12億元。

從60家樣本房企的現金流情況來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性現金流充沛與否，與房企的規模量級并不呈現直接的正相關(guān)。

按照克而瑞發(fā)布的《2021年1-6月百強房企銷(xiāo)售排行榜》，2021年上半年在操盤(pán)金額排名中，碧桂園以4051.1億元位居第一名，中國恒大和萬(wàn)科地產(chǎn)以3526.0億元、3502億元分列榜單第二、三名。但在2021年中期典型房企現金流排名中，除了碧桂園憑借103.79億元的經(jīng)營(yíng)性現金流列名第四位外，萬(wàn)科67.82億元的經(jīng)營(yíng)性現金只排在第九位，恒大更是截至北京商報記者發(fā)稿前并未在半年報中披露這一數據。

去庫存成當務(wù)之急

若從經(jīng)營(yíng)性現金流指標增長(cháng)這一維度來(lái)看，披露2021年中期經(jīng)營(yíng)性現金流的60家典型上市房企中，有39家實(shí)現了經(jīng)營(yíng)性現金流的同比正增長(cháng)，占比為65%;21家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現金流同比出現下滑，占比為35%。

以克而瑞銷(xiāo)售榜Top 10房企金地集團為例，Wind數據顯示，2021年上半年，該公司的經(jīng)營(yíng)性現金流凈額為-100.26億元，較去年同期的-32.77億元減少67.49億元。

就2021年中期經(jīng)營(yíng)性現金流的同比下滑情況，金地集團方面向北京商報記者表示，“公司高度重視現金流管理，強調銷(xiāo)售及時(shí)回款，公司在確保資金安全的前提下，將加強資金流動(dòng)性管理，通過(guò)投融資結合，提升資金利用效率”。

值得一提的是，隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境不斷收緊，近年來(lái)房企越發(fā)注重現金流管控，越來(lái)越多的房企將“現金為王”奉為企業(yè)穩健及安全經(jīng)營(yíng)的“護城河”，這點(diǎn)從企業(yè)越發(fā)注意當期經(jīng)營(yíng)性現金流管控可見(jiàn)一二：北辰實(shí)業(yè)在2020年中期的經(jīng)營(yíng)性現金流為-3.86億元，至2021年上半年增至38.76億元;招商蛇口在2020年中期的經(jīng)營(yíng)性現金流為-29.91億元，至2021年上半年增至27.74億元。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現金流主要是“流入”和“流出”兩個(gè)方面。“一方面，企業(yè)在擴張階段容易出現經(jīng)營(yíng)性現金流為負的情況。另一方面，在平穩發(fā)展階段過(guò)多的存貨，也會(huì )造成現金流為負。因此‘去庫存’也是當前部分房企的當務(wù)之急。” 不過(guò)，在潘浩看來(lái)，經(jīng)營(yíng)性現金流最好的狀態(tài)是貼合企業(yè)發(fā)展策略的平衡，而非簡(jiǎn)單的用正負來(lái)衡量。

加快回款成必備手段

在業(yè)內觀(guān)點(diǎn)看來(lái)，在行業(yè)增速放緩、調控持續不放松，外加償債潮來(lái)臨的情況下，持續加強房企銷(xiāo)售回款，是加快企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現金流回流的重要手段。

同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，一般情況下，房企現金流主要來(lái)自于銷(xiāo)售回款及外部借貸，但在“三道紅線(xiàn)”后，以往“借新還舊”緩解資金壓力的路已經(jīng)走不通，間接造成公司內部現金流緊張。

據北京商報記者不完全統計，2021年中報披露季以來(lái)，百強房企中有超半數企業(yè)明確披露了回款相關(guān)指標。頭部房企如恒大、碧桂園、萬(wàn)科等企業(yè)的銷(xiāo)售回款率均保持在90%左右。

在肖云祥看來(lái)，影響房企經(jīng)營(yíng)性現金流的內部因素主要有公司自身的“造血能力”、投資風(fēng)險控制能力，成本控制能力以及運營(yíng)效率等;外部因素則更多是政策因素，如融資、稅收、銷(xiāo)售政策等。他認為，目前大多數房地產(chǎn)企業(yè)都在積極地調整經(jīng)營(yíng)性現金流，結合過(guò)往幾年房企的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，大量的投資是影響經(jīng)營(yíng)性現金流的重要因素。

在銷(xiāo)售規模見(jiàn)頂之后，如何提升回款率成為當下多數房企需要面臨的問(wèn)題。潘浩分析指出，最為常見(jiàn)的促回款措施，就是給予一次性付款的消費者以折扣刺激。另外，還可以通過(guò)加速竣工周期，加快銀行放款周期等，提升回款效率。

(北京商報記者 盧揚 榮蕾)

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