房地產(chǎn)市場(chǎng)出現明顯轉向 34城二手房?jì)r(jià)格下跌

調控政策持續發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現明顯轉向。9月15日，國家統計局發(fā)布了8月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)變動(dòng)情況。從數據變化來(lái)看，隨著(zhù)前期出臺的調控政策不斷發(fā)酵、信貸持續收緊，疊加市場(chǎng)進(jìn)入淡季，市場(chǎng)熱度進(jìn)一步回落。8月新房、二手房上漲城市數量持續減少，并降至年內最低水平，新房?jì)r(jià)格漲幅回落、二手房?jì)r(jià)格止漲轉跌，這也是今年以來(lái)二手房?jì)r(jià)格首次出現下降。

“信貸收緊下，樓市拐點(diǎn)出現了。”業(yè)內人士指出，這是自2015年4月以來(lái)，連續77個(gè)月，除了疫情影響的2020年2月外，二手房下調城市最多，上漲城市最少的一個(gè)月。

34城二手房?jì)r(jià)格下跌

從8月70城新建商品住宅房?jì)r(jià)指數來(lái)看，新建商品住宅上漲城市數量46個(gè)，較上月減少5城;持平城市4個(gè)，較上月增加1城;下跌城市20個(gè)，較上月增加4城。從漲幅情況來(lái)看，70城平均漲幅為0.16%，漲幅較上月收窄0.14個(gè)百分點(diǎn);上漲城市平均漲幅0.36%，環(huán)比漲幅收窄0.14個(gè)百分點(diǎn)。

分等級城市看，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和深圳環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和1%，北京漲幅較上月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)，上海漲幅持平，深圳漲幅擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)，廣州由上月上漲0.2%轉為下降0.1%。一線(xiàn)城市中僅有深圳漲幅擴大，并且漲幅領(lǐng)跑一線(xiàn)城市。

二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平。整體來(lái)看，各等級城市價(jià)格漲幅均較上月收窄或持平，在市場(chǎng)步入淡季，調控政策接連落實(shí)下，價(jià)格上漲動(dòng)力削弱，新房?jì)r(jià)格漲幅將更趨于平緩。

從8月二手住宅房?jì)r(jià)指數來(lái)看，上漲城市數量為27個(gè)，比上月減少14個(gè);持平城市9個(gè)，較上月增加6個(gè);下跌城市34個(gè)，比上月增加8個(gè)。這也是近幾年來(lái)，二手房下跌城市數量首次超過(guò)了上漲城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房?jì)r(jià)上漲城市已經(jīng)連續5個(gè)月數量下調，從房?jì)r(jià)上漲趨勢看，在3-4月出現頂峰后，二季度以來(lái)市場(chǎng)上漲不算收窄，調控抑制了房?jì)r(jià)上漲。特別是二手房上漲城市暴跌到了只有27個(gè)，這是自2015年4月來(lái)，連續77個(gè)月，除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低點(diǎn)，全國樓市房?jì)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現。

房?jì)r(jià)拐點(diǎn)到來(lái)，離不開(kāi)調控政策的持續發(fā)力。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出，隨著(zhù)調控重點(diǎn)轉向二手房市場(chǎng)，多城跟進(jìn)二手房參考價(jià)機制，市場(chǎng)觀(guān)望情緒漸濃，價(jià)格上漲乏力，其中深圳已經(jīng)連續4個(gè)月下降，作為首個(gè)出臺二手房指導價(jià)的城市，市場(chǎng)降溫顯著(zhù)。

從各等級城市來(lái)看，一線(xiàn)城市的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個(gè)百分點(diǎn);深圳環(huán)比下降0.4%，連續4個(gè)月下降;二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平;三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，連續兩個(gè)月下降。

商品房銷(xiāo)售高位回落

受高基數及政策因素影響，8月單月銷(xiāo)售量延續7月，呈現高位回落走勢。1-8月全國商品房銷(xiāo)售面積為114193萬(wàn)平方米，同比增速為15.9%;商品房銷(xiāo)售額為119047億元，同比增速為22.8%;商品房累計均價(jià)為10425元/平方米。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從單月成交數據來(lái)看，8月商品房銷(xiāo)售面積為12545萬(wàn)平方米，與2018年同期水平相近，同比下滑16%，目前的市場(chǎng)在季節因素、高基數因素、政策因素等多方面的疊加下，市場(chǎng)表現為高位回落。全國商品房銷(xiāo)售量在2021年7月之前已經(jīng)保持連續14個(gè)月單月歷史峰值，高基數導致8月同比增速下滑。

此外，以“三穩”為目標的調控政策下，多地調控政策趨緊，使得近期銷(xiāo)量出現回調走勢。據貝殼研究院統計，8月房地產(chǎn)市場(chǎng)調控類(lèi)政策出臺36次，自4月以來(lái)調控頻次持續增加，調控持續加碼。

銷(xiāo)售回款為到位資金主要來(lái)源，房貸利率持續上行拉動(dòng)銷(xiāo)售回款增速下行，使得房企到位資金承壓。1-8月房企到位資金為134364億元，同比增長(cháng)14.8%。分項來(lái)看，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款以及個(gè)人按揭貸款同比增速分別為-6.1%、-47.5%、9.3%、31.3%以及13.4%。

“國內貸款增速降幅持續擴大，房企到位資金持續承壓，這與銀行貸款集中度管理有關(guān)。”潘浩指出，據貝殼研究院監測的72城8月主流首套房貸利率為5.6%，二套利率為5.9%，保持持續上漲。信貸環(huán)境收緊對銷(xiāo)售回款增速起到抑制作用，同時(shí)銷(xiāo)售回款又為房企到位資金的主要來(lái)源，使得房企資金壓力加劇。

“金九銀十”加大促銷(xiāo)

在政策調控更趨精準化、調控重點(diǎn)轉向二手房市場(chǎng)之下，政策效應逐漸顯現。陳霄稱(chēng)，新房、二手房市場(chǎng)熱度均有所下滑，二手房表現更為明顯。預計隨著(zhù)接下來(lái)“金九銀十”傳統旺季的到來(lái)，房企加大促銷(xiāo)力度，以?xún)r(jià)換量現象增加，新房?jì)r(jià)格漲幅或將繼續回落。而二手房市場(chǎng)在多措并舉之下或將延續降溫局面。

“金九銀十”是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的重要節點(diǎn)，對于“金九銀十”市場(chǎng)的整體預判，潘浩表示，由于企業(yè)融資端持續承壓，在償債、拿地等多方面均需要穩定的現金流支撐，因此銷(xiāo)售回款成為房企運營(yíng)的生命線(xiàn)。結合上述“高位回調”的市場(chǎng)判斷，面對傳統“金九銀十”的銷(xiāo)售節點(diǎn)，房企為應對市場(chǎng)不確定性、確保年度銷(xiāo)售任務(wù)的達成、穩定回籠資金以及為年底拿地準備籌碼，推出一定的促銷(xiāo)措施是常規操作。

但面對年底前的交房節點(diǎn)，為維護前期購房業(yè)主利益，多數老項目并不會(huì )整體采取過(guò)于極端的降價(jià)措施，更有可能的選擇是針對產(chǎn)品力稍弱的房源推出促銷(xiāo)政策，一方面清理長(cháng)期庫存，另一方面也集中進(jìn)行客戶(hù)引流或儲備。當然，也存在部分房企出現較大的現金流壓力，進(jìn)行較大力度的促銷(xiāo)，但多數操作都是階段性的選擇。

在張大偉看來(lái)，2021年成交金額和成交面積全年刷新樓市紀錄已經(jīng)成為定局，整體趨勢看，因為信貸寬松導致的房?jì)r(jià)上漲，在2021年下半年還會(huì )持續一段時(shí)間。

不過(guò)張大偉表示，越來(lái)越收緊加碼的調控政策有望平穩市場(chǎng)，房?jì)r(jià)會(huì )繼續放緩。一線(xiàn)城市是2021年上半年房?jì)r(jià)上漲龍頭，針對經(jīng)營(yíng)貸、二手房定價(jià)混亂、學(xué)區房等調控政策的不斷疊加，已經(jīng)使得一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅放緩。預計2021年下半年一線(xiàn)城市大部分將進(jìn)入調整周期。

(北京商報記者 盧揚 王寅浩)

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