維護商品房交易雙方合法權益 北京商品房預售擬出新規

地產(chǎn)寒冬之下，泰禾、恒大集團部分在京項目相繼出現資金鏈緊張、停工以及預售資金挪用情況，反映出部分項目存在違規使用預售資金問(wèn)題。為切實(shí)維護商品房交易雙方合法權益，11月4日，北京住建委發(fā)布《北京市商品房預售資金監督管理辦法(2021年修訂版公開(kāi)征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“征求意見(jiàn)稿”)。在業(yè)內人士看來(lái)，新政有望進(jìn)一步保障購房人權益，避免“爛尾樓”出現。

例如針對購房者關(guān)注的預售資金監管問(wèn)題，最新發(fā)布的征求意見(jiàn)稿中提及，擬將現行的入賬流程調整為先監管保護后網(wǎng)簽。具體來(lái)看，征求意見(jiàn)稿提到，項目預售過(guò)程中，購房人支付的定金、首付款等購房款應由購房人賬戶(hù)直接存入監管賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得轉存入其他賬戶(hù)。購房人只有將定金、符合個(gè)人住房貸款規定的首付款足額存入專(zhuān)用賬戶(hù)后，才能完成擬購房屋的認購書(shū)網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約等功能。

在預售資金支取方面，屬地的監督職責也被重點(diǎn)提及。征求意見(jiàn)稿中提到，要落實(shí)屬地監督職責，提高資金監管額度。據悉，預售資金重點(diǎn)監管額度可由各區根據企業(yè)信用水平、經(jīng)營(yíng)狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%。

針對當前部分開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用預售資金，導致項目經(jīng)營(yíng)困難問(wèn)題，征求意見(jiàn)稿還做出了特別規定：當預售項目存在重大風(fēng)險隱患時(shí)，區住房城鄉建設部門(mén)應全面接管預售資金監管賬戶(hù)或建立政府監管賬戶(hù)，實(shí)施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設。

在諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪看來(lái)，征求意見(jiàn)稿增加了對重大風(fēng)險項目的應急處置辦法，此舉能夠促進(jìn)市場(chǎng)監管透明公開(kāi)化，及時(shí)跟進(jìn)項目進(jìn)度，在一定程度上降低由資金周轉力不足而導致的滯后或停工現象，有效降低項目高風(fēng)險率。

而在違規懲戒方面，征求意見(jiàn)稿要求，對開(kāi)發(fā)企業(yè)和監管銀行違規使用預售資金的要及時(shí)足額返還;造成項目爛尾、侵害購房人合法權益造成嚴重后果的，由各行業(yè)主管部門(mén)移送公安部門(mén)行刑銜接;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，首先，預售資金監管的目的是給預售制度打補丁，為了避免爛尾樓。當下房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新周期，越來(lái)越多的房企出現了資金壓力，為了保護購房者利益，北京出臺的政策有利于維持市場(chǎng)穩定，避免出現爛尾樓。

其次，張大偉指出，北京之前就有過(guò)預售資金監管政策，本次發(fā)布的征求意見(jiàn)稿更加細節，執行力度更大，而且針對項目穿透監管，避免之前出現過(guò)的個(gè)別項目設立額外賬戶(hù)，繞開(kāi)資金監管。

“整體看，北京的房地產(chǎn)調控作為全國的榜樣，處處細節都考慮得更及時(shí)，也更有力。當下全國大部分城市都有必要針對預售資金監管增加規范。”張大偉分析認為，對于房企來(lái)說(shuō)，北京此次對預售資金監管的要求更加規范，但資金影響的量不大，所以對企業(yè)的影響相對也較小。(記者 盧揚 榮蕾)

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關(guān)鍵詞： 商品房交易 北京商品房 預售 購房人權益