遭遇斷貸的二手房交易市場(chǎng)有多慘？二手房交易總價(jià)同比下降34.3%

穿越房產(chǎn)交易下行周期，中介機構的真正考驗已經(jīng)開(kāi)始。11月9日，貝殼公布三季度財報。三季度貝殼存量房交易GTV為3782億元(人民幣，下同)，同比下降34.3%，其中二手房交易GTV同比下降36.8%，新房交易GTV4101億元，同比下降2.5%。遭遇斷貸的二手房交易市場(chǎng)究竟有多慘，貝殼的三季報可見(jiàn)一斑。

同比下降31%

公告顯示，今年三季度貝殼找房總交易成交額(GTV)為8307億元，同比下降20.9%。其中二手房交易總價(jià)值為3782億元，同比下降34.3%;新房交易總價(jià)值為4101億元，同比下降2.5%;新興和其他服務(wù)的GTV為423億元，同比下降20.4%。

具體而言，今年三季度貝殼二手房交易服務(wù)的凈收入為61億元，而2020年同期為88億元，同比下降31%。其中，三季度貝殼傭金收入為53億元，而上一年同期為79億元，傭金收入下滑是由于該公司旗下鏈家品牌的二手房交易業(yè)務(wù)的總交易額下降至1853億元，而上一年同期為2857億元。

二手房交易凈收入減少，導致貝殼毛利率下降。數據顯示，貝殼找房2021年三季度的毛利潤為28億元，而2020年同期為44億元;2021年三季度的毛利率為15.2%。

新房交易服務(wù)的凈收入較去年同期略有增長(cháng)。今年三季度貝殼新房交易服務(wù)的凈收入為113億元，主要由于新屋交易傭金溫和增長(cháng)。不過(guò)，三季度新房交易GTV為4101億元，同比下降2.5%。

貝殼營(yíng)收主要有三部分：二手房交易服務(wù)、新房交易服務(wù)，以及新興業(yè)務(wù)服務(wù)三大板塊。最近兩年，其新房交易服務(wù)雖異軍突起，但二手房交易服務(wù)仍占據主導地位。

二手房交易市場(chǎng)慘狀，貝殼三季報可見(jiàn)一斑。

對于市場(chǎng)變化，貝殼董事長(cháng)兼CEO彭永東則示，盡管公司業(yè)務(wù)在短期受到市場(chǎng)下行影響，但地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展整體態(tài)勢不會(huì )改變。近期金融監管部門(mén)也多次回應市場(chǎng)關(guān)切，消費者合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足。

“指導價(jià)”影響有限

2021年四季度，貝殼預計其總凈收入將在145億(23億美元)-155億元(24億美元)之間，較去年同期下降約31.6%-36%。之所以延續“悲觀(guān)”情緒，是因為近期調控政策的壓力逐漸顯現。

國家統計局數據顯示，9月全國70個(gè)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為2.4%。在連續16個(gè)月房?jì)r(jià)上漲的基礎上，8月二手房?jì)r(jià)格漲幅首次為0，而9月明顯出現下跌。“這和實(shí)際感受非常接近，近期部分城市二手房‘腰斬’交易態(tài)勢，說(shuō)明市場(chǎng)本身進(jìn)入明顯降溫周期。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示。

9月二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌的城市達到52個(gè)，上漲城市僅17個(gè)，另有1個(gè)城市持平，大概有3/4的城市出現了明顯的降價(jià)現象。

今年以來(lái)，全國多地陸續出臺二手房“指導價(jià)”。深圳市住房和建設局今年2月發(fā)布了3595個(gè)住宅小區二手房成交參考價(jià)，標志著(zhù)深圳正式建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，也成為這一輪二手房指導價(jià)政策的“首試者”。

隨后，寧波、成都、上海、無(wú)錫、北京等多個(gè)城市也發(fā)布了二手房“指導價(jià)”。但部分城市覆蓋力不如深圳，也就造成城市間的差異。以北京為例，目前僅海淀房協(xié)發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區的二手房交易“指導價(jià)”，名單包含海淀29個(gè)重點(diǎn)小區，對60平方米以下小戶(hù)型、60-90平方米中戶(hù)型以及90平方米以上大戶(hù)型給出指導價(jià)。超過(guò)掛牌指導價(jià)1%的不予掛牌。

“指導價(jià)政策影響有限，北京沒(méi)有指導價(jià)的小區也在降價(jià)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，二手房市場(chǎng)放款難，已全面抑制市場(chǎng)活躍，特別是一二線(xiàn)城市，二手房占比高，當下貸款周期已超3個(gè)月，年內放款難持續，包括深圳等城市成交量已經(jīng)是多年最低點(diǎn)。

房貸利率出現松動(dòng)

事實(shí)上，在一線(xiàn)城市中，二手房占市場(chǎng)交易總成交量已大大超過(guò)新房，而這些城市大多存在“去泡沫”壓力。信貸政策精準有效管控，其變化也是對市場(chǎng)平穩的保障，近期信貸也開(kāi)始出現松動(dòng)。

貝殼研究院數據顯示，10月90城中20個(gè)城市房貸利率出現下調，其中14個(gè)城市首套利率下降，14個(gè)城市二套房貸利率下降，重合的9個(gè)城市首套、二套房貸利率均下調。下調城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無(wú)錫、湖州等長(cháng)三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線(xiàn)城市。

放款周期方面，10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長(cháng)。這主要是由于放款動(dòng)作與利率調整存在一定時(shí)差，10月銀行發(fā)放的貸款多為前幾個(gè)月簽約的單子。從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州、株洲等城市放款周期較9月有所縮短。

9月底以來(lái)央行多次釋放積極信號，預計四季度住房信貸的投放將回歸“平穩有序”，對首套置業(yè)客群、賣(mài)一買(mǎi)一的改善客群予以保障和支持。一方面房貸利率下調的城市范圍將擴大，另一方面放款周期將有所縮短。信貸環(huán)境的邊際改善有利于市場(chǎng)預期改善，帶動(dòng)剛需群體入市啟動(dòng)換房鏈條，利于市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

房貸利率下降，似乎成為本輪市場(chǎng)調節的轉折點(diǎn)，剛需群體入場(chǎng)，能否挽回二手房市場(chǎng)的“慘局”?(北京商報記者王寅浩)

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