上市護身符？部分涉房類(lèi)企業(yè)能否依仗“蹭概念”大灣區被拯救

調控漸重、市場(chǎng)趨冷，大灣區成了部分涉房類(lèi)企業(yè)炒作發(fā)展、謀求上市的最大概念。北京商報記者最新梳理發(fā)現，部分涉房類(lèi)企業(yè)為了盡快實(shí)現上市融資，開(kāi)始不斷強調自己作為大灣區布局企業(yè)的身份，甚至有些企業(yè)不惜改名“硬蹭”大灣區的熱度。典型案例如：“二戰”港股IPO的方直發(fā)展，以及前不久更名成“大灣區文旅”的中國文旅。但是，大灣區的概念真的能助推相關(guān)企業(yè)上市暢通無(wú)阻嗎?那些整體規模不大、此前發(fā)展受限的企業(yè)又能否依仗“蹭概念”被拯救?

不惜改名字

港股IPO首戰折戟、二次遞交上市招股書(shū)的粵系房企——方直發(fā)展，再度以“大灣區房企”的身份向港交所發(fā)起沖刺。據港交所11月8日披露消息，繼2021年4月21日首輪遞表失效后半年后，方直發(fā)展再次向港交所遞交招股書(shū)。

在招股書(shū)中，方直發(fā)展將自身描述為“一家聚焦大灣區經(jīng)濟圈的成熟綜合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”，主要從事物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售、商業(yè)物業(yè)投資、室內裝修服務(wù)等，業(yè)務(wù)活動(dòng)主要集中于大灣區經(jīng)濟圈各地，尤其是大灣區內深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等一線(xiàn)、二線(xiàn)及精選三線(xiàn)城市的核心區域。

然而，從現有城市布局來(lái)看，方直發(fā)展尚未真正做到大灣區11個(gè)城市全覆蓋。對比企業(yè)先后遞交的兩版招股書(shū)，方直發(fā)展對自己的起家地——惠州的依賴(lài)度一直程度頗深。在該公司于11月8日最新披露的招股書(shū)中，截至2021年8月末，方直發(fā)展在廣東省的12個(gè)城市共有45個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項目，其中惠州項目數量占到了近一半，具體數量為20個(gè)。

靠“大灣區概念”謀求上市的不只方直發(fā)展，還有“換個(gè)馬甲”繼續賣(mài)房的中國文旅。

作為房企“中國奧園”旗下的子公司，中國文旅在外界的解讀中一直是一家披著(zhù)“文旅外衣”賣(mài)房的涉房類(lèi)企業(yè)。在不到兩年的時(shí)間里，該公司已向港交所主板發(fā)起了四次上市沖擊。

2020年4月17日，中國文旅首次向港交所遞交招股書(shū);在超期180天未獲港交所“放行”后不到一周，第二份上市申請材料便再度遞向了港交所，不過(guò)最終結果仍然是申請“失效”。在2021年4月，中國文旅第三次遞交上市招股書(shū)，然而仍然沒(méi)有叩響港交所的大門(mén)。

今年10月22日，該公司將公司名稱(chēng)由“中國文旅有限公司”變更為“大灣區文旅康居股份有限公司”，并再一次向港交所提交了招股書(shū)。

在業(yè)內看來(lái)，中國文旅第四次沖擊港股IPO，并在同期更名成“大灣區文旅”，表明了其深耕大灣區的決心，并希望借助大灣區概念助力自身上市進(jìn)程。

更好“講故事”

隨著(zhù)粵港澳大灣區熱度的持續走高，越來(lái)越多的房企開(kāi)始積極拓展灣區內的土儲。據北京商報記者不完全統計，截至目前，大灣區已經(jīng)匯聚了近50家房企相繼布局。而伴隨著(zhù)樓市調控逐漸進(jìn)入深水區，當被房企視為“必爭之地”的大灣區激戰頻起，一眾中小涉房業(yè)務(wù)企業(yè)顯然也沒(méi)有放過(guò)大灣區的這波“概念紅利”。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來(lái)，涉房類(lèi)企業(yè)大“蹭”灣區熱度的背后，實(shí)質(zhì)上是為了將企業(yè)自身的品牌與大家熟知的IP進(jìn)行綁定，形成標簽化。“說(shuō)直白一點(diǎn)，就是向資本市場(chǎng)傳遞概念，為了更好地‘講故事’。”

肖云祥告訴北京商報記者，其實(shí)涉房類(lèi)企業(yè)“蹭”大灣區概念的主要利好，體現在品牌營(yíng)銷(xiāo)和市值管理上。“因為目前大灣區經(jīng)濟的概念較受市場(chǎng)熱捧，而部分企業(yè)通過(guò)綁定IP的形式，首先在營(yíng)銷(xiāo)上傳遞企業(yè)將承接大灣區發(fā)展紅利，有較好的發(fā)展機遇。此外，在資本市場(chǎng)中，大灣區概念也會(huì )獲得資本市場(chǎng)青睞。”

但從企業(yè)端的表現來(lái)看，近期一眾著(zhù)急赴港IPO的企業(yè)，上市的直接目的仍然沒(méi)有跳脫“融資續命”。方直發(fā)展在其招股書(shū)中透露，若此次赴港上市成功，所募集資金的一部分將用于支付已收購的土地，并為未來(lái)擬收購地塊的部分地價(jià)提供資金;同時(shí)，償還一部分已用于項目開(kāi)發(fā)用途的部份現有銀行及信托融資貸款。

無(wú)法拯救一切

對于一部分規模增長(cháng)乏力、融資需求相當迫切的涉房類(lèi)企業(yè)而言，因政策紅利加持而極具發(fā)展潛力的大灣區，似乎是行業(yè)寒冬之下，企業(yè)們目前能夠找到的為數不多的一些慰藉。不過(guò)，在整體大環(huán)境趨緊、調控嚴苛的現實(shí)背景下，“大灣區概念”真的能夠拯救一眾“上市困難戶(hù)”嗎?

答案或許是否定的。對于二度遞交上市申請的方直發(fā)展以及“四戰港股IPO”的中國文旅而言，仍將在管控趨嚴的港交所上市規則下，接受相關(guān)部門(mén)的各項核查。至于“蹭”大灣區概念到底能否助力中小涉房類(lèi)企業(yè)上市，在業(yè)內看來(lái)，市場(chǎng)其實(shí)不會(huì )太過(guò)“買(mǎi)賬”。

諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪向北京商報記者記者表示，多數房企“蹭概念”或將引發(fā)企業(yè)熱度短期上漲現象，但房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調控不斷加碼，規范房企的“三道紅線(xiàn)”等金融監管措施也不容忽視，只有企業(yè)自身發(fā)展穩健，或才能借助區域發(fā)展的利好達到事半功倍的效果。

值得注意的是，粵港澳大灣區這片曾被房企視為投資熱土的區域，已經(jīng)迎來(lái)了密集調控。趨冷的地產(chǎn)大環(huán)境以及有所降溫的區域市場(chǎng)，也已降低了一部分布局企業(yè)的熱情。據克而瑞相關(guān)統計，2021年開(kāi)年以來(lái)，大灣區樓市調控不斷，“惠八條”“莞八條”雙雙發(fā)布，“二手參考機制”也在深廣莞相繼落地。

在地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)看來(lái)，對于方直發(fā)展、中國文旅這類(lèi)“上市困難戶(hù)”而言，“融資續命”就是企業(yè)目前的最大期待。即使后續如愿登錄港交所，在經(jīng)歷地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)蕩、爆雷頻發(fā)的2021年后，資本市場(chǎng)的“韭菜”似乎也不是那么好割了。

就赴港上市進(jìn)展、布局大灣區的后續發(fā)展策略等問(wèn)題，北京商報記者致電方直發(fā)展官網(wǎng)電話(huà)，但截至記者發(fā)稿，電話(huà)未有人接聽(tīng)。

(北京商報記者盧揚榮蕾)

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