熱點(diǎn)城市樓市“續溫” 房企加大供貨搶回款

“有首付低于80萬(wàn)元的京郊新房……”國慶長(cháng)假期間，記者每天都能接到好幾個(gè)這樣的促銷(xiāo)電話(huà)。每一個(gè)電話(huà)的背后，都折射出銷(xiāo)售員加班加點(diǎn)忙于賣(mài)房的焦急和房企強烈的出貨意愿。

“今年‘十一’期間，集團位于北京南四環(huán)的項目開(kāi)始蓄客，同時(shí)啟動(dòng)了渠道帶客策略，就是為了快點(diǎn)賣(mài)完。”某房企營(yíng)銷(xiāo)負責人向《證券日報》記者表示，三季度是公司營(yíng)銷(xiāo)戰中非常重要的節點(diǎn)，是搶收回款完成年度銷(xiāo)售任務(wù)的關(guān)鍵時(shí)機。

據貝殼研究院統計數據顯示，2020年黃金周(10月1日-8日)全國重點(diǎn)城市成交套數和面積同比2019年黃金周(10月1日-7日)分別增長(cháng)14%和12%。

對此，貝殼研究院分析師認為，2020年的黃金周成交量與往年相當。疫情防控常態(tài)化之下，總體市場(chǎng)恢復至往年同期成交量水平，其中同比增長(cháng)較為快速的區域仍然主要集中在長(cháng)三角和粵港澳區域。

“金九銀十”樓市以“溫”為主

“金九銀十”是樓市銷(xiāo)售的傳統旺季，2020年尤為明顯。上半年受疫情影響，多數城市樓市“歇”了許久，對房企的供貨系統造成巨大考驗。鑒于疫情的不確定性，不少房企將三季度樓市視為沖擊年度目標的重要戰場(chǎng)。

“‘金九銀十’是房地產(chǎn)企業(yè)重要的搶收期，今年受疫情影響的供給端將更加集中釋放，成為沖刺業(yè)績(jì)和去庫存的重要節點(diǎn)。”中指研究院企業(yè)研究總監李建橋向《證券日報》記者表示，相比往年，今年營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)啟動(dòng)更早，持續時(shí)間更長(cháng)，比如恒大打折賣(mài)房現象，可見(jiàn)行業(yè)的競爭進(jìn)一步加劇。

“上半年受到疫情影響銷(xiāo)售遇阻，多數房企將六成任務(wù)設置到下半年完成。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，在房企中期財報季中，鮮有房企調整全年目標，而多數房企對于全年目標實(shí)現信心充足，源于房企為下半年準備了充足的貨量與對市場(chǎng)回暖的信心。

據中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，今年9月份，30個(gè)熱點(diǎn)城市合計成交1820萬(wàn)平方米商品房住宅，環(huán)比8月份上漲了4.8%，而比2019年同期上漲了25%。

“在過(guò)去的‘金九’市場(chǎng)中，重點(diǎn)城市樓市整體成交依然活躍。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，9月份以來(lái)，大部分城市成交量出現同比上漲現象，一線(xiàn)、二線(xiàn)城市樓市繼續維持穩中升溫的表現，國慶長(cháng)假期間，這些城市則呈現“續溫”現象。

房企加大供貨搶回款

全國重點(diǎn)城市樓市“溫熱”的背后，不乏多數房企加大供貨，部分房企在全國范圍內啟動(dòng)“以?xún)r(jià)換量”策略。10月9日早間，中國恒大披露今年9月1日至10月8日的未經(jīng)審核營(yíng)運數據，38天實(shí)現合約銷(xiāo)售金額1416.3億元，合約銷(xiāo)售面積1641.7萬(wàn)平方米。

眾所周知，8月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度收緊融資政策，根據“三條紅線(xiàn)”(剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%和現金短債比不得小于1倍)觸紅情況明確房企舉債標準后，房企的資金鏈壓力普遍加大，寄望于加快銷(xiāo)售回流資金的意愿愈加強烈。

“‘三條紅線(xiàn)’對部分高周轉高杠桿企業(yè)的經(jīng)營(yíng)會(huì )產(chǎn)生一定的影響，抑制非理性投資沖動(dòng)，降低資金鏈風(fēng)險，同時(shí)也會(huì )促使企業(yè)加快銷(xiāo)售節奏和回款，部分項目或出現降價(jià)銷(xiāo)售情況。”李建橋向《證券日報》記者表示，以恒大打折賣(mài)房為例，其背后折射出三個(gè)變化，其一，市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入高位，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚，消費者對降價(jià)存在一定預期;其二，融資端收緊，房企需要加快現金回流保障資金鏈安全;其三，營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)前置落袋為安，應對行業(yè)及疫情的不確定性。

“從當前的情況看，把握時(shí)機，積極搶占三季度成為眾多房企的共識。”潘浩向《證券日報》記者表示，迫于業(yè)績(jì)壓力與債務(wù)壓力所影響的資本市場(chǎng)投資預期，房企將使用包括加大供貨、“以?xún)r(jià)換量”等各種營(yíng)銷(xiāo)手段確保完成年度銷(xiāo)售目標。

據貝殼研究院監測，從北京市場(chǎng)看，國慶長(cháng)假前7天新發(fā)布住宅項目預售證7個(gè)，新增供應面積42萬(wàn)平方米，為去年同期的2.1倍。由此可見(jiàn)，房企在當前融資及債務(wù)壓力較大的情況下，“十一”期間出貨意愿強烈。對此，潘浩預計大部分房企達成全年目標可期，少數上半年達成率低于三成的房企承壓。

對于后續房地產(chǎn)市場(chǎng)，張大偉表示，疫情對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已經(jīng)過(guò)去，后續市場(chǎng)將繼續升溫。但調控政策的頻繁出現，讓漲幅維持在“溫”的程度。

潘浩也稱(chēng)，從市場(chǎng)層面來(lái)看，在當前全國新房市場(chǎng)供需兩端逐漸走穩，購房需求穩定的情況下，降價(jià)并不能創(chuàng )造大量需求，只能短期消耗現有市場(chǎng)。在買(mǎi)賣(mài)雙方趨于理性的情況下，市場(chǎng)出現大范圍降價(jià)潮的概率較小。

本報記者 王麗新

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