北京今年首批30宗供地 建設用地面積約169公頃

3月31日，北京發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計30宗，建設用地面積約169公頃，建筑規模約345萬(wàn)平方米。4月1日，市規劃和自然資源委和市住房城鄉建設委聯(lián)合召開(kāi)2021年度商品住宅用地供應座談會(huì )，邀請了部分行業(yè)專(zhuān)家、用地企業(yè)參與座談，全面介紹了本市首批供地項目布局、結構類(lèi)型等，并重點(diǎn)對相關(guān)房地產(chǎn)調控措施的政策工具箱進(jìn)行了深入解讀和交流。

目標

1.穩地價(jià) 通過(guò)讓利降低溢價(jià)避免因高地價(jià)抬高周邊房?jì)r(jià)

本次供應的30宗項目共涉及12個(gè)區，位于中心城區項目15宗，建設用地面積約73公頃，占比約43%;位于多點(diǎn)及副中心地區項目11宗，建設用地面積約72公頃，占比約43%;位于生態(tài)涵養區項目4宗，建設用地面積約24公頃，占比約14%。

建立“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會(huì )商機制和政策工具箱。在2021年商品住宅供地工作中，市規劃和自然資源委聯(lián)合市住房城鄉建設委，會(huì )同相關(guān)區政府等單位，建立了“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會(huì )商機制，加強精準調控。在土地出讓環(huán)節著(zhù)力加強綜合施策，從實(shí)際工作出發(fā)，聯(lián)合市住房城鄉建設委和社會(huì )專(zhuān)家共同研究制定“政策工具箱”，推動(dòng)商品住宅用地供應由“價(jià)高者得”的單一目標向完善市場(chǎng)、促進(jìn)土地利用、保障民生等多目標管理轉變。通過(guò)政府讓利，進(jìn)一步降低溢價(jià)空間，在鎖定土地價(jià)格上限的基礎上，通過(guò)競其他條件確定土地競得人，具體包括競公共租賃住房面積、競政府持有產(chǎn)權份額、投報高標準商品住房建設方案、競異地建設保障房面積、競企業(yè)自持租賃住房面積比例、競公益項目建設面積、設置戶(hù)型要求等。

2.穩房?jì)r(jià) 6宗熱點(diǎn)地塊創(chuàng )新采用政府持有商品住宅產(chǎn)權份額競爭方式

為有效增加租賃住房供應，本次供應的地塊中，有15宗項目采用了配、競建“公共租賃住房”面積的交易方式，占比達到50%，起始配建面積達到14萬(wàn)平方米，全部位于中心城區、多點(diǎn)及副中心區域，地塊選址以毗鄰產(chǎn)業(yè)園區、軌道交通站點(diǎn)為原則，主要對接“三城一區”和“兩區”建設區域的租賃住房需求。

為穩定熱點(diǎn)區域地價(jià)、房?jì)r(jià)，采取競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額交易方式。針對位于朝陽(yáng)金盞鄉和崔各莊鄉、海淀樹(shù)村、副中心0302街區等6宗區位條件較好的項目，采取了競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額的交易方式。同時(shí)，宗地設定有政府持有商品住宅產(chǎn)權份額預設份額，當現場(chǎng)競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額達到設定的預設份額時(shí)，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。此種交易方式可引導開(kāi)發(fā)企業(yè)理性競買(mǎi)，通過(guò)政府和個(gè)人共有產(chǎn)權的方式，有效減輕購房人負擔，充分滿(mǎn)足居民自住需求。

對此，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志表示，在商品住房引入共有產(chǎn)權的制度設計，主要是通過(guò)在土地出讓環(huán)節設定地價(jià)上限，破解“高地價(jià)”問(wèn)題，同時(shí)事先明確房屋銷(xiāo)售價(jià)格，競政府份額，降低購房人實(shí)際支出破解“高房?jì)r(jià)”問(wèn)題。將政府讓渡的土地收益轉化為產(chǎn)權份額，既有效保障政府收益，又可盤(pán)活資源。

另外，在戶(hù)型要求方面，此次近三分之二的項目設置了套內“70/90”戶(hù)型要求。本著(zhù)方便剛需家庭出行、促進(jìn)職住平衡、強化多點(diǎn)和副中心區域承接疏解作用的原則，執行套內“70/90”戶(hù)型要求的項目主要布局在步行即可到達軌道交通站點(diǎn)或者產(chǎn)業(yè)園區的區域，兼顧剛需及改善型需求，增強開(kāi)發(fā)企業(yè)對戶(hù)型設計的靈活度，以多元化的產(chǎn)品供應契合多樣化的市場(chǎng)需求。

3.穩預期 參照區域近三年在售新建商品住房?jì)r(jià)格確定銷(xiāo)售指導價(jià)

引入房屋銷(xiāo)售價(jià)格引導機制。在本次供應的項目中首次引入了房屋銷(xiāo)售價(jià)格引導機制，未來(lái)上市房?jì)r(jià)作為重要政策工具之一，由過(guò)去預售環(huán)節引導前置到土地出讓環(huán)節，按照區域土地級別，結合區域近三年在售新建商品住房?jì)r(jià)格綜合測算區域房?jì)r(jià)，由住建和規自部門(mén)、區政府組成聯(lián)席會(huì )，共同研究每一地塊房屋銷(xiāo)售價(jià)格指導意見(jiàn)，并在公告期對外告知，開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地競買(mǎi)環(huán)節將提交房屋銷(xiāo)售的價(jià)格承諾。

市規自委相關(guān)負責人介紹，對于每一地塊，結合所在區域位置、周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、土地成本等因素合理選擇政策工具組合，確定交易方式，預留合理利潤空間，避免因高地價(jià)抬高周邊房?jì)r(jià)，并確保住房建設品質(zhì)。

對此，中海地產(chǎn)與會(huì )代表王心邑表示，與此前“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”方式不同的是，在價(jià)格方面，此前限競房的銷(xiāo)售限價(jià)低于周邊新房和二手房?jì)r(jià)格，開(kāi)發(fā)企業(yè)由于土地競價(jià)壓縮了利潤空間，影響到項目及房屋的品質(zhì)。而此次是按照周邊房?jì)r(jià)的平均水平設定房屋銷(xiāo)售指導價(jià)格。在競買(mǎi)環(huán)節，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要承諾未來(lái)以不高于該價(jià)格售房，這有助于企業(yè)在拿地過(guò)程中理性出價(jià)，在保證自身合理利潤的同時(shí)，也為未來(lái)住宅產(chǎn)品質(zhì)量的提升留足空間。

焦點(diǎn)

明確政府持有商品住房共有份額管理方式

對于政府持有商品住房共有份額類(lèi)房屋管理方面，明確提出了要求：

一是購房人購買(mǎi)此類(lèi)住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權證未滿(mǎn)5年的，不允許轉讓所購房屋產(chǎn)權份額;購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權證滿(mǎn)5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉讓購房人持有的商品住宅產(chǎn)權份額，同時(shí)政府持有的商品住宅產(chǎn)權份額一并轉讓?zhuān)词袌?chǎng)價(jià)格收回持有份額對應的價(jià)款。

二是二手房交易(含買(mǎi)賣(mài)、贈與、司法競拍)購買(mǎi)人須為具備本市商品住房購買(mǎi)資格的家庭，且取得100%產(chǎn)權。購房人產(chǎn)權份額可按普通商品住房辦理繼承，代持機構產(chǎn)權份額不變。二手房再次轉讓?zhuān)瑒t不需產(chǎn)權證滿(mǎn)5年。

三是購房人可依法將持有的產(chǎn)權份額用于抵押。

四是購房人持有住房期間，政府讓渡住房全部使用權和出租收益，不參與業(yè)主大會(huì )，不承擔物業(yè)管理義務(wù)。物業(yè)管理、供暖、專(zhuān)項維修資金等費用由購房人全額承擔。

聲音

新政實(shí)現了政府讓利

充分考慮企業(yè)和購房人的利益

對于此次首批供地，北京城建投資發(fā)展股份有限公司李洪兵認為，新的政策充分考慮了企業(yè)和購房人的利益，政府讓利，讓購房人能得到實(shí)惠，開(kāi)發(fā)商保持合理的利潤。“我們覺(jué)得市政府短時(shí)間內供應這么多地塊也非常不容易。房地產(chǎn)行業(yè)利潤在向社會(huì )平均利潤回歸，地價(jià)、房?jì)r(jià)越來(lái)越穩定，企業(yè)不用再去想其他的事兒，潛心把產(chǎn)品和服務(wù)做好，這對于購房者來(lái)說(shuō)也是非常利好的。”

北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司豈曉偉認為，北京首批30個(gè)地塊，達到了去年全年供應地塊數量的70%，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)和購房人有了合理的預期。本次供地的政策工具箱，引入高品質(zhì)住宅建設要求，能夠有效提高本市住宅建設質(zhì)量。整體越來(lái)越接近市場(chǎng)化原則，能夠有效把供應的地塊轉化成社會(huì )需求。

王心邑認為，“集中供地有助于穩定土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)預期，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)和購房者合理預期，更加科學(xué)。尤其第一批次土地供應，各區域各類(lèi)型地塊同時(shí)推出，有利于推動(dòng)北京土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)合理發(fā)展，避免個(gè)別區域集中供給，引起這個(gè)市場(chǎng)波動(dòng)。這些政策是落實(shí)三穩要求、建立房地產(chǎn)長(cháng)效機制的重要舉措。”

文/本報記者 朱開(kāi)云

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