三里屯太古里將于今年四季度開(kāi)業(yè) 加強商圈集合效應

為了維持潮流時(shí)尚地標的頭部形象，三里屯商圈以及太古里都作出了不少努力。6月3日，北京商報記者走訪(fǎng)該商圈看到，由服裝批發(fā)市場(chǎng)雅秀改造而成的太古里西區已經(jīng)掛牌，且外立面形象也基本露出。三里屯太古里相關(guān)人員透露，該區域將于今年四季度開(kāi)業(yè)，目前商戶(hù)已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)裝修。隨著(zhù)北京潮流地標越來(lái)越多，已經(jīng)開(kāi)業(yè)十多年的太古里特色標簽難免有些弱化。分析指出，伴隨新區域的入場(chǎng)，三里屯太古里也能夠將客群細分化，擴增租賃面積，從而穩固項目的潮流屬性。同時(shí)，三里屯太古里項目作為太古地產(chǎn)內地首個(gè)項目，也將影響集團的未來(lái)發(fā)展。

西區雛形顯現

歷經(jīng)近三年時(shí)間，太古里西區即將亮相。對于這一城市更新項目，大眾的期待與好奇度也十分高漲。北京商報記者在走訪(fǎng)時(shí)看到，太古里西區的外立面形象已經(jīng)全部顯現，整個(gè)樓體形象呈階梯式,下寬上窄，看似由黑白方塊疊拼而成。該建筑外立面以透明玻璃材質(zhì)為主，從外部即可看見(jiàn)內部結構。

北京商報記者在走訪(fǎng)時(shí)看到，位于太古里西區的施工場(chǎng)地外有簡(jiǎn)單的工程概況，概況顯示，太古里西區開(kāi)工日期是2020年3月，工程造價(jià)為11191.694萬(wàn)元，施工單位為大連市建設工程集團有限公司。

太古里相關(guān)人員透露，西區項目占地面積約4200平方米，可租賃面積約12800平方米，該區域從地下到地上總共11層，其中地下3層，地面上8層。對于開(kāi)業(yè)時(shí)間和未來(lái)定位，上述人員表示，太古里西區已完成全部招商，該區域作為三里屯太古里南區的延伸，增強了娛樂(lè )與社交屬性。預計在今年四季度正式開(kāi)業(yè)。

據悉，太古地產(chǎn)在2017年年底宣布和北京昆泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團有限公司正式就三里屯雅秀大廈優(yōu)化升級達成合作協(xié)議，太古地產(chǎn)將向昆泰集團長(cháng)期整租其旗下的雅秀大廈，并計劃重新定位改造。

加速項目調整

西區的開(kāi)業(yè)對于原有的三里屯太古里而言，擴增了經(jīng)營(yíng)面積，這也在一定程度上讓這座開(kāi)業(yè)近13年的項目加速了調整步伐。中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì )主任郭增利對北京商報記者表示，太古里西區對太古里項目來(lái)說(shuō)在一定程度上是規模的放大和功能上的豐富，同時(shí)，項目整體吸引力也會(huì )得到一定的提升。

西區開(kāi)業(yè)前夕，太古里剛剛完成了主力店的更替。原來(lái)的蘋(píng)果店移到了原橙色大廳的位置，成為亞洲最大的旗艦店，其面積擴充一倍。若西區開(kāi)業(yè)，現在的蘋(píng)果店將成為太古里南區和西區的中間點(diǎn)，將整個(gè)太古里的核心向西移動(dòng)。原蘋(píng)果店已經(jīng)變更為拉夫勞倫的全線(xiàn)產(chǎn)品店，并引入了內地首家Ralph’s coffee，同時(shí)，絲芙蘭全新數字化藝術(shù)旗艦店也在南區核心位置開(kāi)業(yè)。

為了與西區連通，太古里南區進(jìn)行了硬件上的調整改造。為了給二層商戶(hù)引流，提升門(mén)店坪效，太古里對區域內6棟建筑進(jìn)行全方位的升級改造，增加了四棟樓體之間的連橋，讓南區二層形成閉環(huán)的動(dòng)線(xiàn)。這樣一來(lái)，消費者從一座獨棟建筑店鋪到另一棟店鋪的距離將縮短，實(shí)現店鋪與消費者空間的互通。

為太古做增量

北京三里屯太古里作為太古地產(chǎn)在內地的首個(gè)項目，在近兩年的租賃和銷(xiāo)售上有一定的下坡。根據2020年太古地產(chǎn)全年財報內容顯示，北京三里屯太古里銷(xiāo)售額下滑18%。在2020年中期財報中，三里屯太古里銷(xiāo)售額下跌38%，租用率為96%。而這一現象在今年一季度有所好轉，根據太古地產(chǎn)2021年一季度業(yè)績(jì)報告顯示，北京三里屯太古里銷(xiāo)售額增長(cháng)122.7% ，租用率100%。

再從近四年的太古地產(chǎn)財報內容來(lái)看，2017年太古地產(chǎn)全年營(yíng)收185.58億港元，同比增長(cháng)10.52%;2018年全年營(yíng)收147.19億港元，同比下跌20.69%;2019年全年營(yíng)收142.22億港元，同比下跌3.38%;2020年太古地產(chǎn)全年營(yíng)收133.08億港元，與2019年的142.22億港元相比下滑6%?？梢?jiàn)，從2017年后，太古地產(chǎn)的營(yíng)收略顯疲軟。

雖然自2020年，各大商業(yè)項目受疫情影響，收入均有不同程度的降幅，同樣，太古集團也將2020年業(yè)績(jì)下滑的原因歸于物業(yè)收入的下跌，但可以從財報中看出，太古地產(chǎn)也試圖通過(guò)擴建面積來(lái)增收。北京商報記者了解到，除了三里屯太古里的零售延伸部分太古里西區將在今年年底開(kāi)業(yè)外，北京頤堤港將擴建二期項目，預期總樓面面積約39.36萬(wàn)平方米，擴建部分包括一座購物商場(chǎng)、多座辦公樓和一家酒店。同時(shí)，內地第三座太古里項目上海前灘太古里計劃于2021年9月開(kāi)業(yè)，總建筑面積約12萬(wàn)平方米。

中國百貨商業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)楊青松表示，與其他商業(yè)地產(chǎn)商對比，太古地產(chǎn)在中國內地的布局相對謹慎，所以通過(guò)擴建項目其實(shí)也是占領(lǐng)消費市場(chǎng)份額的一種方式。不論是上海、北京還是成都項目，太古里項目的定位和客群相對比較精準。同時(shí)，太古地產(chǎn)在品牌資源和運營(yíng)能力方面有一定的底氣，通過(guò)從自身項目上尋找增長(cháng)點(diǎn)，是一個(gè)比較穩妥的方式。

北京工商大學(xué)經(jīng)濟研究所所長(cháng)洪濤指出，現在商業(yè)地產(chǎn)屬于轉型期，伴隨著(zhù)消費市場(chǎng)的恢復，商業(yè)地產(chǎn)商通過(guò)擴大規模來(lái)引流。不過(guò)，通過(guò)擴大規模來(lái)轉型的前提是需要項目具備特色和創(chuàng )新內容，這樣才能擴大市場(chǎng)份額和生存發(fā)展空間。

加強商圈集合效應

三里屯太古里西區的擴建，影響最大的無(wú)疑當屬三里屯商圈。北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)賴(lài)陽(yáng)指出，從北京商業(yè)來(lái)看，三里屯太古里項目的商業(yè)溢出效應很大，周邊需要有更多的商業(yè)資源來(lái)承載。雖然周邊有一定的商業(yè)項目，但相應的品牌引入、環(huán)境營(yíng)造等等跟太古團隊具有較大差異，導致三里屯商圈的集合效應并不理想。而三里屯太古里西區的進(jìn)駐，對三里屯商圈而言，將會(huì )帶動(dòng)一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源進(jìn)一步植入，對整個(gè)商圈的影響有一定提升。

楊青松從反向思維分析指出，若當初太古地產(chǎn)不接手雅秀項目的話(huà)，三里屯太古里或將面臨更強的對手，還有可能面臨分流風(fēng)險，所以通過(guò)自己的資源和運營(yíng)能力來(lái)激活新區域，不論是對所屬商圈還是自身，都是利大于弊。

對三里屯太古里單體項目而言，西區項目或能在未來(lái)與現有區域形成錯位發(fā)展，賴(lài)陽(yáng)指出，大眾定位能讓太古里西區與南北區形成差異體驗，品牌層級和消費內容更加豐富和多元，這對于三里屯太古里項目來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的嘗試和改變。

不過(guò)，賴(lài)陽(yáng)指出，“同一水準品質(zhì)的品牌和業(yè)態(tài)更容易形成商圈資源的整體共享”。他認為，三里屯太古里的可租賃面積相對有限，要長(cháng)久保持吸引力，就需要形成整個(gè)商圈的資源共享和相互的人流聯(lián)動(dòng)，這樣才會(huì )有更大的輻射力。面積的擴張意味著(zhù)有更多的品牌可以供消費者選擇，對運營(yíng)方而言，一些原本想要引入卻因為空間條件不合適的商家也可以引入。

北京商報記者 趙述評 劉卓瀾/文并攝

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