三里屯精確商圈定位 實(shí)現商圈間良性溝通

三里屯作為北京建設國際消費中心城市的核心商圈，將在2025年前“大變樣”。近日，北京商報記者獲悉，三里屯街道將啟動(dòng)街區控規編制和商圈發(fā)展規劃引導工作，以新東路與工體北路交叉十字路口為坐標軸，加強對周邊商圈項目城市更新和業(yè)態(tài)調整的引導，強化區域聯(lián)動(dòng)，形成具有文化、國際屬性的消費商圈。分析指出，三里屯商圈在迎合文化、國際的定位時(shí)，還要保證業(yè)態(tài)的均衡，覆蓋更多元人群的消費。

精確商圈定位

潮流不再是三里屯的唯一標簽，文化、國際化將成為三里屯未來(lái)的新名片。三里屯街道工委書(shū)記孫曙光透露，三里屯要在北京市建設全國文化中心、國際消費中心城市的大背景下，圍繞文化、國際屬性進(jìn)一步對商圈業(yè)態(tài)進(jìn)行探索。

從具體項目來(lái)看，目前業(yè)態(tài)較為散亂的三里屯SOHO將探索業(yè)態(tài)調整的新路徑。孫曙光表示，三里屯SOHO大多是小業(yè)主，在整個(gè)項目的業(yè)態(tài)規劃上較為缺失。所以未來(lái)希望通過(guò)愿景集團的參與，探索躉租和集中運營(yíng)的模式，實(shí)現對SOHO整體業(yè)態(tài)上的引導，實(shí)現業(yè)態(tài)提質(zhì)升級。

確實(shí)，北京商報記者在走訪(fǎng)過(guò)程中看到，目前三里屯SOHO只有在下沉廣場(chǎng)和一層臨街位置的商鋪較為火熱，樓內的區域及二三層的商鋪空置率較高。記者從21世紀房產(chǎn)處了解到，臨街區位要比樓內高層區域的租金貴三四倍，同時(shí)不少商家還存在轉讓費的問(wèn)題。

中介劉先生坦言，“臨街的客流也要比室內更為樂(lè )觀(guān)，所以很多商家寧可花高價(jià)也愿為臨街商鋪買(mǎi)單，尤其是小吃店”?，F場(chǎng)走訪(fǎng)發(fā)現，正如劉先生所言，臨街商戶(hù)大多經(jīng)營(yíng)一些街邊小吃，如臭豆腐、糕點(diǎn)、茶飲及麻辣燙等等，而往往這些品類(lèi)門(mén)店的消費者在飯點(diǎn)和周末最為火熱。

即將竣工的工人體育場(chǎng)和已經(jīng)簽約規劃中的三里屯太古里北擴區域(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“太古里北區北”)未來(lái)將承載更多的首店、旗艦店以及奢侈品引入。北京商報記者獲悉，工人體育場(chǎng)復建完成后，地下將釋放近10萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，孫曙光表示，該項目將有2條地鐵在此交匯，未來(lái)將引入文化體育和高端消費品等業(yè)態(tài)。

而在文化方面，三里屯商圈也將舉辦一些自有IP屬性的活動(dòng)，如文化三里屯圓桌對話(huà)、三里屯國際周和三里屯日等活動(dòng)，進(jìn)一步挖掘文化三里屯的內涵和國際IP價(jià)值。據悉，朝陽(yáng)區在對標國際頂級地標性商圈、建設新消費集聚區方面，打造“一核兩帶五片區”空間格局，大三里屯商圈片區和第二個(gè)三里屯商圈片區的建設對整體規劃至關(guān)重要。

加強項目聯(lián)動(dòng)

在精準定位之上，如何讓整個(gè)商圈加強聯(lián)動(dòng)對于整個(gè)三里屯商圈的建設是一大考驗。孫曙光介紹，以新東路和工體北路的交叉路口為核心，三里屯商圈可以被分割為四個(gè)象限，而未來(lái)工體和太古里將成為商圈內的“雙子座”，良性競爭，同步發(fā)展。據悉，三里屯商圈將在2022年推出商圈成長(cháng)伙伴行動(dòng)計劃，進(jìn)一步實(shí)現商圈之間的良性溝通。

在新的項目入市之后，三里屯輻射面積也更為寬廣。三里屯北區北建成后，將打通“文化三里屯”的南北縱線(xiàn)，有效實(shí)現與北京東北部商圈、商務(wù)區之間的聯(lián)通，成為首都文化消費新地標和區域發(fā)展新引擎。而不久前正式開(kāi)門(mén)迎客的三里屯太古里西區，也成為了太古里南區的延伸，增強了娛樂(lè )與社交屬性。

現有項目中，一直低調求生的永利國際也將在12月底引入俄羅斯主題營(yíng)銷(xiāo)。北京商報記者了解到，永利國際在整體一層引進(jìn)俄羅斯的文化公司，會(huì )對一層進(jìn)行改造，即將呈現為具有國際范的俄羅斯文化風(fēng)格展覽，涵蓋餐飲和文化活動(dòng)。而不久之前剛剛落定的世貿工三已被北京卓睿物業(yè)管理有限公司收入囊中，目前還在梳理股權和債務(wù)，未來(lái)發(fā)展正在規劃中。緊鄰三里屯3·3旁邊的億圣大廈也即將完成改造。該項目主要引入潮玩、零售、娛樂(lè )及餐飲等業(yè)態(tài)，與三里屯太古里形成互補，將在12月底前引入更多首店，吸引年輕人前去。

交通的整治將對整體商圈聯(lián)動(dòng)形成事半功倍的效果。據悉，孫曙光提到的新東路和工體北路的交叉路口，將迎來(lái)北京市在建軌道交通3號線(xiàn)和17號線(xiàn)。

“根據商圈里各自項目特點(diǎn)進(jìn)行錯位規劃，并且相互之間又有足夠的內在聯(lián)系，這樣可以形成一個(gè)商圈的整體交互性和對外吸引力的擴展。”北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)賴(lài)陽(yáng)對于上述規劃和變化進(jìn)行解讀稱(chēng)。不過(guò)，在這樣的發(fā)展下，還需要頂層政策支持、商圈拓展項目落地市區協(xié)同，以及解決各個(gè)項目遇到的種種瓶頸問(wèn)題，如產(chǎn)權瓶頸、管理團隊和能力瓶頸、運營(yíng)經(jīng)驗瓶頸等。

保持業(yè)態(tài)均衡

要打造一個(gè)有文化的國際商圈，三里屯仍需要避坑。“向國際級商圈邁進(jìn)，首先是要讓商圈的商業(yè)生態(tài)多元化，而不是單一的國際高大上。”賴(lài)陽(yáng)認為，從業(yè)態(tài)上來(lái)看，店鋪的層級需要更為豐富，既要有國際一線(xiàn)品牌旗艦店、形象店，也要有新型時(shí)尚的潮流品牌，以及國潮老字號和創(chuàng )新品牌，甚至大量的小微店鋪集群。這樣能夠覆蓋有獨特、鮮明特色的北京本土文化及新型消費。通過(guò)大小群落的豐富化，形成多樣的商業(yè)生態(tài)體系，這才是一個(gè)商圈的吸引力根本。

“其實(shí)，加大行業(yè)規范管理，對整體商圈業(yè)態(tài)的升級也有所幫助，也能令商圈協(xié)調發(fā)展。”北京通州旅游協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)杜山川直言。

全面地提升整個(gè)商圈企業(yè)的運營(yíng)能力，這樣才能形成合力。賴(lài)陽(yáng)指出，商圈內各項目之間的人流互動(dòng)體系升級，需政府給予更多的支持，包括地上連廊、地下通道等等，讓整個(gè)商圈形成人車(chē)的分流。

杜山川指出，工體建成運行時(shí)，必然會(huì )對三里屯商圈提供無(wú)限的大流量，對面的世貿工三也會(huì )借勢工體流量，并與三里屯東側的項目形成“聯(lián)動(dòng)+互動(dòng)”。同時(shí)，三里屯在打造文化國際商圈時(shí)，建議引入北京胡同文化、國內非遺文化、文創(chuàng )產(chǎn)品等。市場(chǎng)還需要調整商業(yè)房租租金，加大公益文化集市，拓展客流。

此外，整個(gè)商圈的環(huán)境品質(zhì)也能拉動(dòng)商圈聯(lián)動(dòng)。賴(lài)陽(yáng)建議，街頭小品、藝術(shù)化體驗、各種各樣人文設施等若是都能在這一商圈內形成，消費者在這里便能感受到非常好的城市會(huì )客廳形象和體驗。

(北京商報記者劉卓瀾/文)

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