李永前“回歸”首年350億目標食言 中交地產(chǎn)凈利下滑等問(wèn)題待解

近期，中交地產(chǎn)交出了換帥后的第一份年報成績(jì)單。年報數據顯示，2019年中交地產(chǎn)實(shí)現簽約銷(xiāo)售額293.87億元，實(shí)現權益銷(xiāo)售額192.26億元，權益銷(xiāo)售回款145億元。

據了解，李永前2019年7月從綠城回歸中交地產(chǎn)擔任總裁，其給后者提出的銷(xiāo)售目標是“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上”。以此計算，中交地產(chǎn)2019年僅完成了既定目標的83.96%。

2020年初，新冠肺炎引發(fā)的疫情對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了沖擊，不少房企紛紛下調年度銷(xiāo)售目標。不過(guò)，中交地產(chǎn)近期在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，“2020年500億的目標不動(dòng)搖，甚至還要力爭更多。” 在不少業(yè)內人士看來(lái)，中交地產(chǎn)想完成2020年銷(xiāo)售目標存在不小的壓力，畢竟銷(xiāo)售增速超過(guò)70%不是一件容易的事。

凈利潤下滑超三成

除銷(xiāo)售未達標外，中交地產(chǎn)2019年凈利潤也出現了下滑。年報數據顯示，2019年中交地產(chǎn)實(shí)現總收入140.63億元，較上年同期增長(cháng)57.16%;實(shí)現歸屬于上市公司股東凈利潤5.43億元，同比下降33.01%。

對于“增收不增利”的情況，中交地產(chǎn)在公告中解釋稱(chēng)，主要原因一是上年同期因同一控制下合并確認投資收益，2019年無(wú)此項;二是計提資產(chǎn)減值準備和信用減值準備減少了當期凈利潤;三是少數股東損益的影響。

數據顯示，2019年中交地產(chǎn)資產(chǎn)減值損失由2018年的1694.94萬(wàn)元增至4.22億元，信用減值損失由0元增至1.29億元，少數股東損益較上年同期增加2.37億元至5.79億元。

此外，2019年中交地產(chǎn)的毛利率為25.36%，比上年同期減少了5.52個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售凈利率同比下降4.9個(gè)百分點(diǎn)至7.98%，創(chuàng )出近三年來(lái)新低。具體來(lái)看，除房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)毛利率比上年同期增長(cháng)3.81個(gè)百分點(diǎn)外，中交地產(chǎn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售、物業(yè)管理和其他業(yè)務(wù)的毛利率均分別下降了5.46、6.15和6.2個(gè)百分點(diǎn)。

頻繁高溢價(jià)拿地

不過(guò)，多項財務(wù)指標下滑的中交地產(chǎn)，拿地力度卻在不斷加大。

年報顯示，2019年中交地產(chǎn)新增土地共15宗，計容建筑面積為229.54萬(wàn)平方米，土地購置總價(jià)款達181.59億元，其中權益價(jià)款達118億元。在這些所拿地塊中，部分是中交地產(chǎn)高溢價(jià)獲得。以2019年12月11日拿下的昆明呈貢區地塊為例，中交地產(chǎn)的“落袋”價(jià)格為19.31億元，溢價(jià)率高達95.98%，折合樓面價(jià)為6247元/平方米。據不完全統計，2019年中交地產(chǎn)入手溢價(jià)率超過(guò)30%的地塊至少有5宗。

進(jìn)入2020年，中交地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上依然人情高漲。據中國網(wǎng)財經(jīng)記者不完全統計，年內中交地產(chǎn)已累計摘得超過(guò)10宗地塊，成交總價(jià)逾200億元。

此外，中交地產(chǎn)還開(kāi)始試水代建業(yè)務(wù)。3月13日，中交地產(chǎn)全資公司北京聯(lián)合置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“聯(lián)合置業(yè)”)正式更名為中交房地產(chǎn)管理集團有限公司，中交地產(chǎn)在其官方微信中稱(chēng)，此次更名是中交地產(chǎn)“六個(gè)一工程”戰略落地的重要舉措，對于中交地產(chǎn)輕資產(chǎn)板塊新航道業(yè)務(wù)開(kāi)拓具有重要意義。

不過(guò)，據有關(guān)人士披露，聯(lián)合置業(yè)目前僅剩30多名員工。聯(lián)合置業(yè)1月份與惠州市惠燃實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司和中食冷凍倉儲(廣州)有限公司簽訂的兩個(gè)項目，目前也尚未動(dòng)工。對于該消息的真偽以及代建業(yè)務(wù)未來(lái)的規劃發(fā)展，中國網(wǎng)財經(jīng)記者致電致函中交地產(chǎn)，但截至發(fā)稿未收到回復。

總負債超400億元

頻繁的高成本拿地，使得中交地產(chǎn)的資金鏈不斷承壓。截至2019年末，中交地產(chǎn)負債總額為412.31億元，比上年同期增長(cháng)了14.53%;流動(dòng)負債合計為282.9億元，比上年同期增長(cháng)了8.22%。此外，2019年中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-46.12億元，比上年同期減少了179.56%。

在負債壓力下，中交地產(chǎn)加快了融資步伐。2020年2月18日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告，擬向中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )申請注冊發(fā)行長(cháng)期限含權中期票據，擬注冊永續中票的規模不超過(guò)16億元人民幣，以補充公司營(yíng)運資金及償還金融借款等用途。據悉，這是中交地產(chǎn)自2017年上市以來(lái)首次發(fā)行永續債。

除此之外，中交地產(chǎn)還通過(guò)發(fā)行公司債、非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具和按揭購房尾款資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃等方式募集資金。據中交地產(chǎn)公告，2020年一季度中交地產(chǎn)累計新增借款金額達88.48億元，累計借款余額達301.95億元。

對于密集發(fā)債對公司償債能力的影響，中交地產(chǎn)在公告中稱(chēng)，新增借款屬于公司正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)范圍，對公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況和償債能力無(wú)重大影響。(記者衛榕 實(shí)習生馬雨筱旭)

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