平頂山銀行陷入多起訴訟糾紛 房企破產(chǎn)被曝抵押樓盤(pán)再出售等

去年以來(lái)多家房地產(chǎn)企業(yè)集中倒閉，企業(yè)所涉及債務(wù)、抵押等等諸多風(fēng)險也逐漸暴露出來(lái)。

河南旭龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“旭龍地產(chǎn)”)是去年平頂山市破產(chǎn)的兩家房企之一，如今被曝該公司幾乎在同一時(shí)間將樓盤(pán)出售和抵押。很多購房者一直未能辦理房產(chǎn)證被迫起訴企業(yè)，而平頂山銀行也因抵押而卷入其中。

據《中國經(jīng)營(yíng)報》記者了解，對于已經(jīng)預售的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通常是不能再次進(jìn)行抵押融資的;由于旭龍地產(chǎn)同時(shí)進(jìn)行了預售和抵押，導致了大量訴訟糾紛，不少購房者對平頂山銀行的抵押也提出了質(zhì)疑，并向法院申請解除其抵押關(guān)系。

“一房?jì)捎?rdquo;惹糾紛

2020年5月6日，平頂山市中級人民法院發(fā)布公告稱(chēng)，平頂山銀行與旭龍地產(chǎn)破產(chǎn)有關(guān)糾紛于2020年3月26日立案。但是，為了有利于查明案情，化解矛盾，維護社會(huì )穩定，該案件在報請河南省高級人民法院批準后交由河南省平頂山市衛東區人民法院審理。

在平頂山銀行與旭龍地產(chǎn)債務(wù)糾紛的背后，地產(chǎn)公司和銀行也多次被列為訴訟的被告，而關(guān)鍵原因則是其中的抵押關(guān)系。

家住平頂山市的楊某于2014年9月向旭龍地產(chǎn)購買(mǎi)了平頂山市飛宇國際汽貿城的一套120多平方米的商品房，并于2015年5月31日簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并支付了購房款約57萬(wàn)元。旭龍地產(chǎn)在合同中承諾兩年后將房屋的所有權證交付給楊某，然而直至今日仍未履約。

2019年1月，旭龍地產(chǎn)向法院申請了破產(chǎn)，但是其預售房的房產(chǎn)證辦理卻成為了一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，涉及到大部分的購房者。然而，通過(guò)公開(kāi)信息查詢(xún)到，葉縣房地產(chǎn)管理局已于2014年12月12日對其房產(chǎn)向平頂山銀行辦理了抵押登記，而楊某對此一直不知情。

2019年9月，楊某向法院起訴了旭龍地產(chǎn)和平頂山銀行，要求法院判定房地產(chǎn)公司違約及解除房產(chǎn)在平頂山銀行的抵押。

記者了解到，和楊某有著(zhù)相同遭遇的購房者不少。在此事件中，已通過(guò)法院起訴公開(kāi)的判決就已經(jīng)有十多起。從目前情況看，在旭龍地產(chǎn)破產(chǎn)后，辦理房產(chǎn)證是目前最為緊迫的事，甚至部分購房者通過(guò)政府投訴等方式進(jìn)行過(guò)維權，但是事情還沒(méi)有得到有效的解決。

值得注意的是，早在2017年，平頂山銀行就對旭龍地產(chǎn)進(jìn)行了擔保的追債。2014年12月14日至16日，旭龍地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)公司河南平開(kāi)高壓開(kāi)關(guān)有限公司與平頂山銀行簽訂了3份一年期的流動(dòng)資金借款合同，貸款金額分別為2500萬(wàn)元、2500萬(wàn)元和3000萬(wàn)元，合計8000萬(wàn)元。其中，由旭龍地產(chǎn)與銀行簽訂最高額抵押合同，用飛宇汽貿城的相關(guān)房產(chǎn)為上述8000萬(wàn)元借款提供擔保，而辦理抵押登記時(shí)間就是2014年12月11日。

然而，河南平開(kāi)高壓開(kāi)關(guān)有限公司的8000萬(wàn)元貸款在一年后到期未能償還。河南省平頂山市中級人民法院于2017年5月做出了判決，平頂山銀行對于抵押的房產(chǎn)有進(jìn)行處置的優(yōu)先受償權。

一邊是出售的房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)證，一邊是欠債作為了抵押資產(chǎn)，購房者的所有權與銀行的處置權沖突令雙方陷入了尷尬境地。在購房者起訴平頂山銀行要求解除抵押關(guān)系之后，平頂山銀行再次將旭龍地產(chǎn)告上法庭，而目前尚未有結果。

抵押貸款“坑多”

“對于抵押資產(chǎn)的情況，銀行在貸款流程上應該做好充分的貸前審查。”一家股份行人士表示，房產(chǎn)預售通常會(huì )進(jìn)行公示，也是公開(kāi)信息，如果預售進(jìn)行公示之后，多數情況下銀行是不能接受再抵押的。“銀行專(zhuān)門(mén)對于抵押物的情況有一個(gè)核實(shí)環(huán)節，并且還會(huì )對公示內容在準備材料時(shí)進(jìn)行截圖。”

但是，他同時(shí)表示，各個(gè)地方在政策上存在一定的差異，不少地方抵押貸款政策也存在漏洞。“一些房產(chǎn)可能在預售后會(huì )以‘在建工程’作為抵押，這種情況也有很多。房地產(chǎn)的預售時(shí)間和抵押時(shí)間先后也很重要。”

記者從雙方簽約時(shí)間上看，大部分的購房者集中買(mǎi)房是在2014年9月至12月，而簽訂正式的合同是在2015年5月前后。旭龍地產(chǎn)辦理抵押擔保是在2014年12月底，兩者時(shí)間上有所重合。

針對該批房產(chǎn)的購買(mǎi)情況和官司糾紛，記者聯(lián)系了平頂山銀行進(jìn)行采訪(fǎng)。該行對此回復記者稱(chēng)，旭龍地產(chǎn)向銀行提供的資料顯示，抵押物登記在旭龍地產(chǎn)名下，并持有葉縣房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)證;貸前調查過(guò)程中，旭龍地產(chǎn)告知銀行上述抵押物未出售、未出租，且銀行也向葉縣房地產(chǎn)管理局核實(shí)了抵押物為抵押人所有、抵押物不存在抵押、查封等情況。然后銀行才按照相關(guān)業(yè)務(wù)流程辦理貸款手續。次日，葉縣房地產(chǎn)管理局為上述抵押辦理了抵押登記手續，并出具葉房他證葉他字第 02179 號《他項權利證書(shū)》。

銀行在主張權利中認為，購房者向銀行出示的《購房協(xié)議》及付款憑證時(shí)間均在抵押登記日之后。旭龍地產(chǎn)向銀行的抵押登記在先，而確定的購房在后。銀行依法擁有對抵押物的優(yōu)先受償權。

對于購房者、房企和銀行的糾紛，前述股份行人士認為，企業(yè)的資產(chǎn)要是能夠完全覆蓋這些債務(wù)解決糾紛就沒(méi)有問(wèn)題。但大多數銀行破產(chǎn)企業(yè)是資不抵債，最終涉及的房產(chǎn)是購房者所有或是銀行處置還是需要法院的判決。

同時(shí)，他還向記者透露，目前銀行在房地產(chǎn)貸款抵押中暴露出了很多風(fēng)險點(diǎn)，包括租賃權對抗抵押權、二次抵押風(fēng)險等等，這都需要銀行對貸款流程進(jìn)行完善，對抵押資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行更精準的評估。“房產(chǎn)同時(shí)進(jìn)行預售和抵押融資出現產(chǎn)權上的糾紛是可以預料的。如果房產(chǎn)預售已經(jīng)經(jīng)過(guò)了公示，購房者是能夠向法院主張抵押無(wú)效的。但如果預售并沒(méi)有公示，只是私下的合同，那么責任可能更大可能是在房地產(chǎn)公司一方了。”

記者在采訪(fǎng)中了解到，市場(chǎng)上關(guān)于房企的預售房產(chǎn)的糾紛并不少，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)。業(yè)內對于房產(chǎn)的預售制度的反思也一直在進(jìn)行，早在2004年人民銀行發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中，明確指出很多市場(chǎng)風(fēng)險和交易問(wèn)題，都源于預售制度。

2018年底，廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì )也發(fā)布通知，內部調研關(guān)于商品房預售許可事項調整的事項。終于在2020年3月份，海南省率先出臺政策，今年新出讓土地建設的商品房，全部實(shí)施現房銷(xiāo)售制度。

“近兩年銀行信貸風(fēng)險發(fā)生的不少，很多的金融機構都強調將風(fēng)險的把控提前。”一家國有大行人士稱(chēng)，貸前審查做的更詳細、更扎實(shí)一些，銀行的風(fēng)險就會(huì )小一些。“在抵押資產(chǎn)處置中往往會(huì )存在各樣的困難。由于涉及到一批購房者的住房問(wèn)題，銀行也很難直接通過(guò)粗暴的方式解決。”(記者/楊井鑫)

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