金地集團債券風(fēng)波后收監管函 有息負債950億

在2020年2月11日的募集說(shuō)明書(shū)中，金地對此說(shuō)明表示，公司其他應收款主要由往來(lái)款、保證金、押金和代墊款組成。歷年財報顯示，2016 年末、2017 年末、2018年末和 2019 年三季度末，其他應收款賬面價(jià)值分別為206.97億元、497.16億元、637.42億元和 811.57億元。據2020年4月22日，金地集團2019年年報顯示，公司其他應收款已上漲至1085.17億元，相比2016年末，金地集團四年間其他應收款余額增加878.03億元。

此外， 2019年金地集團應收賬款為2.86億元，相比2018年的1.03億元同比上漲176.66%，而應收賬款占總資產(chǎn)比例也由2018年的0.04%上漲為2019年的0.09%。對此，金地集團解釋為商務(wù)服務(wù)應收款增長(cháng)。至2019年末，金地集團應收賬款預期信用損失為1107.5萬(wàn)元。

“企業(yè)在當前債券工作發(fā)行環(huán)境相對寬松的背景下，以‘借新還新’的方式來(lái)降低融資成本，有很強的降杠桿導向，但顯然會(huì )積累更多的債務(wù)。且隨著(zhù)企業(yè)規模越來(lái)越大，應收款相應增加后，需要企業(yè)及時(shí)收攏，否則會(huì )造成周轉難的問(wèn)題。”嚴躍進(jìn)表示。

有息負債947億

公開(kāi)資料顯示，金地集團1988年初創(chuàng )于中國深圳，1993年開(kāi)始經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2001年在上交所上市。此前，金地與萬(wàn)科、保利、招商地產(chǎn)曾并稱(chēng)“四大龍頭房企”。

根據財報，2019年金地集團累計銷(xiāo)售額2106億元，營(yíng)業(yè)收入634.2億元，同比上升 25.1%。2019年金地集團雖如期完成2000億目標，其與如今的頭部房企已相差較遠。公開(kāi)資料顯示，2019年萬(wàn)科全年銷(xiāo)售額6308億元(營(yíng)收3678.9億元)，保利地產(chǎn)(16.050, 0.21, 1.33%)則為4618.48億元(營(yíng)業(yè)收入2359.34億元)，招商蛇口(17.160, 0.01, 0.06%)最少，但其銷(xiāo)售額也超過(guò)了金地集團，為2204.74億元(營(yíng)收976億元)。另外，“后起之秀“碧桂園2019年公司合同銷(xiāo)售金額達5522.0億元，總收入約為4859.1億元。

此前的2017年初，金地集團提出“三年奮戰2000億“的目標，但也就是在2017年，金地集團營(yíng)業(yè)收入大幅下滑32.15%。隨后三年，通過(guò)逆周期拿地、調整拿地結構、加大合作比例、提高周轉效率等眾多舉措，金地集團重啟擴張之路。

2016年-2019年，金地集團土地年度新增土儲分別為533萬(wàn)方、1300萬(wàn)方、1100萬(wàn)方、1688萬(wàn)方，土地投資額則分別為399億元、1004億元、1000億元、1200億元，截至2019年末，金地集團已布局全國61個(gè)城市，總土地儲備約5233萬(wàn)平方米。據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)此前報道，在2015年以前，金地集團土地策略為順周期拿地，在2016年高點(diǎn)適當收斂后的2017年6月開(kāi)始，采取逆周期拿地策略。”到2019年，在受融資環(huán)境與政策環(huán)境等因素影響導致房企拿地減少的背景下，金地集團加大力度獲取土地儲備。”財報顯示，2016年全年其拿下的33宗土地，首破千億規模，2019年金地集團共獲取113宗土地，銷(xiāo)售額突破2000億。

值得注意的是，“合作開(kāi)發(fā)”也是金地集團近年來(lái)拉動(dòng)規模擴張的戰略之一。金地集團2019年1200億元的土地總投資額中，金地集團權益投資額約為588億元，2017年及2018年則分別為473億元及404億元。由于加大了合作比例，金地集團此前歸母凈利潤同比增速并不快，2017年至2019年間，金地凈利潤增速分別為8.61%、18.35%以及24.41%。金地集團似乎也在有意提高這一比例，其在2019年新增權益土地投資額占比從2018年的40.4%提升至49%，總權益土地儲備占比也從52.27%提升至53.54%。

但隨著(zhù)規模擴張，金地集團有息負債規模不斷攀升。2016年-2019年，其有息負債金額分別為366 億元、553.54 億元、821.42 億元、947.58億元，相比2018年，2019年金地集團有息債務(wù)增長(cháng)了126.16億元。

近四年金地集團凈負債率呈現了翻倍增長(cháng)態(tài)勢。2016年該指標為28.40%，2017年為48.22%，2018年上升至57.36%，2019年則達到60.24%。其資產(chǎn)負債率也由2016年的65.43%上漲為2019年末的75.40%。同時(shí)，金地集團短期負債壓力有所上升。截止2019年末，金地流動(dòng)負債為1883億元，較2018年1406億同比增長(cháng)33.9%。其中一年內到期的非流動(dòng)負債較2018年的82.66億元增長(cháng)296.92%至328.1億元，占總資產(chǎn)比例由2.97% 提升至9.8%。金地對此則解釋稱(chēng)，系一年內到期還款的長(cháng)期借款和債券增加所致。

金地集團在2017年、2018年、2019年前三季度，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流一直為負值，不過(guò)，2019年末，該數值一舉翻正后高達78.99億元。此背景下，金地集團平均開(kāi)盤(pán)周期仍在進(jìn)一步縮短，2019年這一數據為8.8個(gè)月，較上年的10.8個(gè)月減少2個(gè)月，其中5個(gè)項目的開(kāi)盤(pán)周期為4.5個(gè)月內。

“對外投資多了，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流就會(huì )持續出現負值，也說(shuō)明該公司在2019年將投資有所放緩后，加之其在2019年年底資金回籠比例大。不過(guò)，開(kāi)盤(pán)周期正常的是12個(gè)月，金地這樣壓縮下的高周轉其實(shí)也說(shuō)明其對做大規模和資金規模的‘渴求’”。嚴躍進(jìn)對時(shí)間財經(jīng)表示。

不過(guò)，在積極拿地的背后，金地集團銷(xiāo)售規模增長(cháng)并不快。從2015年-2019年金地簽約銷(xiāo)售額增速來(lái)看，分別為26%、63%、39.9%、15.3%、29.76%，其在規模增長(cháng)速度在2016年達到一定高度后，出現回落態(tài)勢。此外，在金地集團營(yíng)業(yè)收入依然在650億元以下，2017年以前6年時(shí)間，金地集團的營(yíng)業(yè)收入多數在300億元級別徘徊，在2017年度跌回376.62億元后，2018年其營(yíng)收達到506.99億元，仍低于2016年的555億元。與2019年招商蛇口2204億元銷(xiāo)售額，營(yíng)收976億元相比，金地集團2019年634億元營(yíng)收水平仍有較大上漲空間。

金地集團未給2020年制定具體銷(xiāo)售目標，但表示“2020年總體目標制定仍爭取保持一定增長(cháng)。”據此前其發(fā)布的2020年一季度銷(xiāo)售數據顯示，2020 年1-3 月公司累計實(shí)現簽約面積 127.5 萬(wàn)平方米，同比下降 21.11%;累計實(shí)現簽約金額 282.1 億元，同比下降 16.58%。

(原創(chuàng ) 武竹一)

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